(조세금융신문)리츠는 법인설립 이후 국토교통부의 인가결정으로 인해 설립된다. 이때의 법인설립이란 일반적인 상법상의 주식회사 설립을 의미하지만, 부동산투자회사법 등에서 정하는 특유의 요건들이 있음을 주의하여야 한다.
(아래의 내용들이 모든 요건을 포함하지 않음을 주의하자)
첫째, 상호 선정시 ‘부동산투자회사’라는 명칭을 필수적으로 포함시켜야 한다.
둘째, 발기설립만이 가능하고 모집설립은 불가능하다.
셋째, 자기관리리츠의 경우 10억, 위탁관리리츠의 경우 5억원의 최저자본금이 필요하다. 또한 자본금은 현물출자가 불가능하므로 전액 현금으로 납입하여야 하는데, 어차피 설립등기 직후 국토교통부에 주금납입증명서를 제출하여야 한다.
한편, 국토교통부의 영업인가일로부터 6개월이 지나면 자기관리리츠의 경우 자본금을 70억, 위탁관리리츠의 경우 50억원으로 증가시켜야 함을 주의하자. 이러한 기간을 ‘최저자본금준비기간’이라고 하는데, 그 기간 동안에는 주주 1인의 지분비율에 대한 제한도 없으니 1인 주주가 100%를 출자하는 것도 가능하다(최저자본준비기간 이후에는 지분비율에 대한 제한이 존재한다).
그리고, 자금의 출처는 추후 국토교통부 인가결정에 있어 중요한 판단요소이므로, 소외 말하는 ‘깨끗한 자금’으로 자본금을 조달해야 한다. 몇가지 예를 들면, 출자자가 관련법률에 의해 벌금형 이상을 선고받았거나, 출자 법인의 출자금액보다 자기자본이 2배 이하인 등의 사실이 존재할 경우 리츠가 설립될 수 없다.
넷째, 정관 작성시 일반 주식회사와는 달리 추가로 기재하여야 할 점들이 존재한다. ① 자산의 투자•운용에 관한 사항, ② 자산평가에 관한 사항, ③ 이익 등의 배당에 관한 사항, ④ 법인이사 및 감독이사를 두는 경우 그에 관한 사항, ⑤ 이사 및 감사의 보수기준, ⑥ 자산보관기관과 체결할 자산보관계약의 개요, ⑦ AMC와 위탁계약을 체결하려는 경우 그 위탁계약의 개요, ⑧ 기타 사항들(대통령령에 기재되어 있으나 지면상 생략한다) 이다. 물론 이러한 사항들이 누락되어 있다 하더라도 정관변경을 통해 시정할 수 있지만, 번거로운 작업이므로 설립 시부터 완비된 정관을 사용하는 것이 좋다. 또한, 리츠는 궁극적으로 상장을 목표로 하는 법인이므로, 상장회사 표준정관 등을 참조하여 한국거래소 상장에도 미리 대비하여야 한다.
다섯째, 이사 및 감사에 대한 제한이 있다. 이사는 AMC와 중립적이어야 하고, 감사는 공인회계사로 선임하여야 한다. 위탁관리리츠의 경우 상근 임원을 둘 수 없을 뿐 아니라, 직원도 채용할 수 없음을 주의하자. 한편, 발기인 및 임원에 대한 전문성은 추후 국토교통부의 인가결정에 고려되는 요소이므로, 부동산개발에 대한 전문성을 가지는 인력들을 위주로 발기인, 임원들을 구성하자(이들에 대한 경력증명서 제출이 요구된다).
위와 같은 요건을 갖추었다면 이사와 감사의 회사 설립경과에 대한 조사•보고일로부터 2주일 내로 등기하여야 하고, 등기가 완료되면 등기일로부터 10일 이내에 설립보고서를 작성하여 국토교통부장관에게 제출하여야 한다.
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