부동산의 현황
거래의 대상이 된 부동산은 먼저 현황을 정확히 파악해야 한다. 아파트의 경우는 거의 겉으로 드러난 현황과 장부(집합건축물 대장)가 일치하나, 단독주택의 경우는 반드시 건축물대장, 토지대장, 지적도 등을 발급받아 실재건축물과 일치여부를 확인하여야 한다.
의외로 면적에 차이 있거나 아니면 옆집과의 경계가 지적도와 다른 경우도 많다. 토지이용계획확인서도 발급받아 토지거래 허가구역인 경우는 가계약만 한다. 토지거래허가를 먼저 받지 않으면 나중에 잔금까지 지급하고서도 계약이 무효되어 소유권이전등기를 하지 못하는 경우도 있다. 수도권의 경우 거의 토지거래허가구역이 해제되었으나 가끔씩 재개발구역 지정 등의 이유로 아직까지 남아있는 곳도 있다.
당사자 및 권리관계
등기사항전부증명서(종전의 ‘등기부등본’)를 발급받아 등기부상의 소유자가 계약당사자인지를 계약서 작성 당시 신분증으로 확인하여야 한다. 대리인의 경우는 본인 발급인감증명이 첨부된 위임장을 확인하고 계약하여야 한다. 등기부상의 갑구 을구를 확인하여 압류나 가압류가 있는지 근저당권의 설정이 있는지 확인하여야 한다.
계약의 내용
물건의 표시, 대금액수, 지불시기, 매도인 매수인의 인적사항 등이 잘 기재되어 있는지 꼼꼼하게 확인해야 한다. 전세가 있거나 근저당권이 있는 경우 이에 대한 처리를 특약 사항으로 기재하고 불이행시의 손해 배상 책임에 대해서도 구체적인 금액으로 기재해놓는 것이 좋다. 특히 계약의 동기가 있는 경우는 이를 계약서에 표시하지 않으면 보호받지 못한다.
예를 들면 무허가 단독주택을 사면서 장래 개발이 되면 분양권이 나온다 하여 매매한 경우, 토지에 주유소의 허가가 난다고 하여 매입한 경우, 상가의 월세를 ‘얼마 이상 받아주겠다’고 하여 매입한 경우 등은 모두 이러한 내용이 계약서에 기재되어야만 나중에 이 내용대로 이루어지지 않았을 경우 계약해제나 손해배상의 보상을 받을 수 있다.
대금의 지급
가. 계약금의 지급
계약금은 반드시 매도인 통장으로 계좌이체시키는 것이 좋다. 다른 사람이름으로 게좌이체를 하거나 아니면 중개사에게 계좌이체하였다가 나중에 피해를 보는 사례를 보았다.
나. 중도금
중도금이 지급되기까지는 계약을 해제할 수 있다. 단, 매수인이 해제하면 계약금을 포기하고, 매도인이 해제하면 계약금의 배액을 상환하고 해제할 수 있다. 중도금을 지급할 때에도 등기사항전부증명서를 확인하여 혹 그 중간에 압류나 설정이 된 것이 있는지? 아니면 소유자가 변경되었는지? 여부를 확인하여야 한다.
다. 잔금
잔금의 지급시에도 등기부등본을 확인하여 그동안 권리의 변동사항이 있는지 확인하여야 한다. 잔금이 지급되었으면 반드시 그날 이전등기를 하여야 한다. 등기를 해태하는 순간 전 매도인 채권자가 압류를 하는 경우도 있을 수 있기 때문이다.
이상 부동산 거래시 주의해야할 점에 대해서 검토해 보았다. 자주 발생하지는 않지만 반드시 일어나는 일이므로 미리 준비해 이러한 상황이 발생했을 때 당황하지 않고 안전하게 처리해야 할 것이다.
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이성로 올바로법무법인 대표 |
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| 학 력 : | 한양대 법대 졸업 | |
| 이메일 : | gblsr@naver.com | |
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