(조세금융신문) 전세가격! 너무 오른다
2015년을 시작하면서 서울의 1월, 아파트 전세가격이 13년 만에 최고 상승기록을 했다고 한다. 2월에 들어와서도 전국의 아파트 전세가격은 0.38% 또 올랐으며 연립주택과 단독주택 전세가격도 1월보다 각각 0.36%, 0.17% 올랐다고 발표하였다. 이러한 현상은 주택구매 세력이 구매에 나서지 않기 때문으로 해석되며 공급보다 수요가 많아져서 전세가격은 지속적으로 상승하고 있는 것이다.

서울 성북구의 한 아파트는 매매가격 대비 전세가격이 90%를 넘었다는 언론보도가 나왔다. 중개업자의 말은 전세가격도 올랐지만 물건이 전혀 없다고 한다. 전국의 평균 아파트 매매가격 대비 전세가격 비율이 지난달 말 기준으로 70.2%를 기록했으며, 이는 1998년 조사를 시작한 이후 최고치를 기록했다. 여기에 만약 주택가격이 하락한다면 소위 깡통주택이 출현할 수 있다. 그러나 이러한 현상을 당장 해결할 묘안이 없다. 매매가격이 약세를 보이고 전세가격은 강세를 보이는 최근의 주택시장 상황에서는 은행도 위험하다. 은행의 건전성이 떨어질 수 있기 때문이다.

그래서 정부는 저금리 시대에 걸맞게 주택구매력이 있는 저소득층은 물론 고소득자들에게 까지도 1%대 수익공유형 모기지 대출을 출시하여 주택을 매입할 수 있도록 한 것이다. 이는 최근 침체되어 있는 주택시장을 조금이라도 활성화시켜보겠다는 정부의 의지와 전세수요를 매매수요로 돌려 고공행진하고 있는 전세가격을 안정화하려는 것으로 해석된다.

주택에 대한 개념이 변하고 있다
서민층이 주택을 구입하는 일은 만만치 않다. 많은 돈을 지불해서 구입해야 하기 때문이다. 그래서 주택을 구입하는 사람들은 취득세는 물론 대출금리와 이자 등 신경 써야 할 것이 너무도 많다. 정부는 전세가격 상승과 집 없는 서민을 위해 지난 1월13일 국토교통부(서승환 장관) 대통령업무보고에서, 기업형 주택임대사업 육성을 통한 중·서민층 주거혁신 방안을 발표하였다. 또한 1월 말에는 주택문제로 머리아픈 서민들과 주택구매력이 있는 세대에게 주택을 구입할 수 있도록 3월부터 1%대 수익공유형모기지 대출 상품을 내놓겠다고 발표하였다.

우선 고공행진하고 있는 전세가격 안정과 서민층 주거안정을 위해 임대주택 공급에 정부가 팔을 걷어붙인 것이다. 그 배경은 주택을 구입해야 할 구매력 세대층 생각이 장기적으로 인구와 가구감소가 주택가격을 하락시킬 것이며, 주택을 구입하여도 더 이상 주택가격은 오르지 않을 것이라는 생각, 그리고 이들에게는 아직도 주택가격이 너무 비싸다는 생각 때문에, 주택을 구입하지 않고 대기수요로 남으면서 전세가격은 고공행진하고 있다고 판단한 것이다.

특히 이러한 원인이 자가 주택점유율(2014년 53.6%)을 지속적으로 감소시키는 반면 임대주택 수요는 꾸준히 증가하고 있고, 저금리로 전세에서 월세(2014년 월세 55.0%/전세 45.0%)로 빠르게 전환되고 있을 뿐만 아니라, 주거비 부담증가와 잦은 이사(2014년 11월 누계 134만 건으로 동기대비6.9% 증가) 등은 서민 주거불안으로 이어져 이를 줄이기 위해서는 장기 거주가 가능하고, 임대료도 안정적으로 관리되는 등록 임대주택 재고가 충분히 확보될 필요가 있다는 판단과 함께 주택을 구입할 수 있도록 저금리 대출이 필요하다는 인식이 1%대 수익공유형모기지 대출을 출시한 배경이라 할 수 있다.

1%대 수익공유형모기지 대출이란?
이렇게 정부가 내 집 마련 수요를 늘리기 위해 출시한 수익공유형모기지 상품 주택기금을 이용하여 대출하는 상품은 우리은행을 비롯하여 국민은행, 신한은행에서 취급하며 일반은행 수익공유형모기지 대출은 우리은행에서 취급한다. 우리은행에서 취급하는 수익공유형모기지 대출은 우선 시범사업 대상을 3천호로 정하고, 이후 제도적 보완책을 거쳐 본 사업을 실시한다. 이 상품은 우리은행이 대출을 해주고, 대한주택보증이 보증수수료를 받고, 최소 이자수익(운영원가)을 보장해주는 구조다. 대출부실을 막기 위해 주택담보인정비율(LTV : 70%)과 총부채상환비율(DTI : 60%) 그리고 주택적격성 여부 등 엄격한 대출심사 기준이 적용된다. 대출의 구체적인 세부 기준은 현재 마련 중이라고 한다.

특히, 이번에 출시되는 상품은 무주택자이거나 기존 주택을 처분할 의향이 있는 1주택 소유자가 대상이 된다. 뿐만 아니라, 소득 제한 조건도 없어 2013년 출시된 공유형모기지 상품(생애최초주택구입자로 부부합산 연소득 7천만원 이하, 또는 5년 무주택 부부합산 연소득 6천만원 이하)보다 대출 대상을 확대한 것이 특징이다. 그리고 연봉 1억원이 넘는 고소득자라도 다주택자가 아니면 대출을 받을 수 있다는 것이 특징이며, 중형급 아파트도 대출을 받을 수 있다. 수익공유형모기지 대출이 적용되는 아파트 규모도 공시가격 9억원 이하(전용면적 102㎡이하)다. 이는 2013년 출시된 공유형모기지가 감정(담보)평가가격 6억원 이하, 전용면적 85㎡ 이하에만 적용되는 것과 비교하면 대상 폭이 크게 늘어난 것이다. 대출 한도 역시 주택가격의 최대 70%로 최대 6억3천만원까지 대출이 가능하다.

그리고 수익공유형모기지는 대출기간도 20년, 30년이다. 최초 7년은 cofix(신규)-α%가 적용되고, 이후에는 일반 변동금리(cofix+가산금리)로 조정된다. 최초 7년간은 cofix 금리에 α%를 빼준다는 것인데 국토교통부에 따르면 현재 cofix금리(1월16일자 cofix 신규 기준금리 2.1%)를 기준으로 7년간 1%대의 낮은 금리가 적용돼 이자 부담을 줄일 수 있다고 한다. 그러나 최근 국토교통부가 대한주택보증의 보증부담을 줄이기 위해 금리를 산정할 때 cofix에서 차감하는 금리를 최대 1%에서 0.5~0.8% 수준으로 변경하고, 신용등급에 따라 차등 적용키로 했다고 한다. 신용등급이 낮을수록 차감되는 금리폭도 낮아지는 식이다.

이렇게 되면 수익공유형모기지의 최종금리(지난 16일 cofix 기준, 2.08%)는 1.28%~1.58% 사이가 될 전망이다. 이는 차감금리가 높을수록 대한주택보증의 보증부담이 커지고 집값 하락시 그만큼 손실위험이 커질 수 있다는 지적에 따른 것이다. 시중금리 하락으로 기준금리인 cofix가 떨어지고 있는 점도 고려됐다. 실제 cofix는 지난 1월 2.16%에서 지난 16일 2.08%로 0.08% 하락하였다. 이밖에도 보증부담 완화를 위해 한도와 거치기간을 축소하는 방안 등도 검토되고 있다.

 

	권대중 명지대학교 부동산대학원 교수
	이 력 :	(사)대한부동산학회(회장), (사)한국부동산산업학회(부회장), 국가미래연구원(국토·교통위원), 대한지적공사(선임 비상임이사)
	이메일 :	djk1129@hanmail.net

 

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