(조세금융신문)실무상 부동산 신탁은 여러 종류로 구분되고 있으나, 법에서 이에 대한 명확한 규정을 두고 있지 않아 혼란이 있을 수 있다. 이하에서는 부동산 신탁의 종류들에 대해 알아보자. 그 전에, 명의신탁은 부동산 신탁의 일종이 아님을 주의할 필요가 있다. 명의신탁은 대외적으로는 소유권이 수탁자에게 있다는 점에서는 부동산 신탁과 동일하지만, 대내적으로는 소유권이 신탁자에게 있기에 근본적인 차이가 있다.
첫째, 관리신탁이다. 복잡한 부동산 운용을 전문부동산관리자가 대신하여주는 갑종 관리신탁 및 신탁부동산의 명의만을 관리하여주는 을종 관리신탁으로 구분되는데, 아직까지 국내에서는 전자의 예를 찾기는 어렵다고 한다.
둘째, 처분신탁이다. 역시 두 가지 종류로 구분되는데, 부동산의 처분시까지 적극적인 관리를 수행하는 갑종 처분신탁 및 명의만을 관리하다가 처분하는 을종 처분신탁이다. 역시 국내에서는 전자가 대부분인데, 전문부동산관리자에 의한 관리신탁이라는 개념이 아직 우리나라에는 정착되지 않았다고 평가할 수 있다. 한편 처분신탁의 ‘처분’이란 개념적으로는 법률적인 처분인 매각 뿐 아니라 사실적인 처분인 철거도 포함된다고 보는 것이 타당할 것이다.
셋째, 담보신탁으로, 관리처분신탁이라고도 불린다. 평상시에는 관리의 개념이 강하지만, 채무불이행의 경우 처분이 이루어진다는 점을 반영한 호칭이다. 담보신탁은 부동산저당제도와 비교하여 파산의 영향을 받지 않고 환가절차가 비교적 신속하다는 등 여러 장점이 있는 우수한 제도라고 평가되고 있다.
넷째, 개발신탁 혹은 토지신탁, 토지개발신탁이라고 불리는 종류이다. 부동산개발사업 후 이익환수까지에 이르는 과정을 신탁사가 대신해 주는 것으로, 신탁사는 수익권자에게 개발사업 이익을 배분하게 된다. 이때 사업비 조달을 수탁자가 담당한다면 차입형, 위탁자가 담당한다면 관리형이라고 불린다. 수탁자는 여러 복잡한 판단이 요구되는 개발사업에서 적극적인 의사결정을 하여야 하므로, 신탁계약서 역시 이에 따라 상세하게 기재되어야 할 것이다.
마지막으로, 부동산투자신탁이다. 이는 자본시장과금융투자업에관한법률 상의 집합투자업자(펀드라고 이해해도 무리가 없다)가 설정하는 것인데, 위탁자인 집합투자업자는 투자자들로부터 받은 자금을 수탁자에게 신탁한 이후에도 그 운영에 대하여 적극적인 관여를 한다는 점이 특징이다. 이는 신탁계약 이후에는 신탁재산 관리에 관여도가 적은 일반적인 신탁과 상이한데, 이 때문에 부동산투자신탁의 법적 성질에 대해서 여러 학설이 대립하기도 한다. 한편, 부동산투자신탁에서 집합투자업자와 신탁회사와의 관계가 신탁인 것에 더하여, 투자자와 집합투자업자와의 관계 역시 신탁이라는 주장이 설득력이 있다. 이 경우 투자자-집합투자업자-신탁회사 로 이어지는 이중적인 신탁관계가 성립할 것이다.
주의할 점은, 위와 같은 신탁의 구분은 단순히 명칭으로 정해지는 것이 아니라, 계약의 실질에 따른다는 것이다. 특히 담보신탁과 처분신탁의 구별은 조세법상 유의미한 차이를 가져오는데, 처분신탁계약이라는 명칭에도 불구하고 담보신탁으로 인정한 사례가 있다.
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