(조세금융신문=이상현 기자) 대학 졸업 후 서울과 수도권 기업에서 일해온 A씨는 최근 시골에 홀로 계시던 아버지가 돌아가시면서 농사 짓던 땅과 거주 농가주택을 물려받게 됐다.
A씨는 서울로 모시겠다는 자신의 말을 번번이 뿌리치고 고집스레 시골에서 홀로 농사를 지으며 살아오신 부친이 돌아가시자 슬픔이 남달리 컸다. 장례를 치른 뒤 일주일 지나 “부친이 물려준 시골 땅과 농가주택 때문에 세금 내는 것 아니냐”는 친구 말을 듣고 평소 알고 지내던 P세무사를 찾아 관련 상담을 했다.
P세무사 설명에 따르면, A씨는 우선 상속으로 농지와 농가주택을 취득하면 취득세와 상속세를 내야 한다. 상속으로 취득하는 농지이기 때문에 통상적인 농지를 사는 경우와 달리 ‘농지자격취득증명’을 뗄 필요가 없다.
상속에 의한 토지 취득세율은 농지의 경우 2.3%가 적용된다. 여기에 농어촌특별세 0.2%와 지방교육세 0.06%를 합쳐 총 2.56%를 기본세율로 납부하면 된다.
농지가 아닌 토지는 표준세율 2.8%에 마찬가지로 농어촌특별세 0.2%와 지방교육세 0.16%을 다 합쳐 총 3.16%를 기본세율로 납부한다.
상속이 아니라 일반 매매로 농지를 취득할 때는 3%의 농지 취득세율이 적용돼 지방교육세 0.2%와 농어촌특별세 0.2%를 합쳐 3.4%가 부과된다. 상속받는 농지의 취득세율이 0.84%p 낮은 것이다.
하지만 이런 상속농지취득세율은 진짜로 농사를 짓기 위해 농지를 구입하는 사람들보다는 높다. 현행 ‘조세특례제한법’에 따른 ‘농업인’ 또는 ‘귀농인’이 경작을 위해 2년 자경농지를 취득하면 1.5%의 취득세율이 적용돼 0.1%의 지방교육세를 더해도 총 1.6%가 적용되기 때문이다.
상속받은 농지는 통상 공시지가로 신고한다. 상속인 등이 기준시가로 신고했어도 과세관청이 ‘시가과세 원칙’에 따라 감정평가를 받아 공시지가를 적용하는 경우가 있다. 상속 토지 평가가액은 향후 양도 때 취득가액이 되기 때문에 취특세를 덜 내려고 평가액을 축소한다고 해도 어차피 나중에 양도세를 더 내야 하기 때문에 유의해야 한다.
A씨가 부친이 물려준 농지에서 실제 농사를 짓기 어렵다면 그냥 보유하면서 농사 지을 사람에게 임대해줄 수도 있다. 이 경우 보유에 따른 재산세와 종부세를 떠올릴 수 있다. 또 임대료를 받는 거래이기 때문에 부가가치세와 종합소득세도 발생할 수 있다.
우선 상속받은 토지라고 하더라도 일반 취득과 동일한 재산세가 부과된다. 재산세의 경우 농어촌 지역의 농지는 농지에 따른 저세율 적용을 적용한다. 종부세 부담은 없다.
또 임대거래임에도 불구하고 농지 임대이기 때문에 임대소득에 대한 부가가치세와 종합소득세 부담은 없다.
상속 받은 농지를 팔 때는 당연히 양도소득세 문제가 발생한다. 만일 A씨가 1년 이상 상속받은 토지에서 실제 농사를 지었다면 당연히 상속인 경작기간으로 인정된다. 1년 이상 경작하지 않았더라도 상속받은 날로부터 3년이 되는 날까지는 양도 때 상속인이 경작한 기간으로 인정된다.
또 ‘공익토지를 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’ 등에 따라 상속받은 농지를 협의매수하거나 공공개발계획에 따라 수용되는 경우도 1년 이상 실제 농사를 짓지 않아도 3년이 되는 날까지 경작기간으로 인정된다. 여기서 공공개발에 따른 수용은 택지개발지구와 산업단지, 공익사업 등에 따라 해당 주민이 직접적 행위제한을 받는 지역 등으로 지정이 되는 경우를 의미한다. 이럴 경우 상속받은 날 전에 지정된 경우도 포함, 앞서 농지로 인정받는 경작기간이 상속인의 경작기간으로 인정된다.
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