박계욱 굿옥션 대표이사

(조세금융신문) 부동산 시장이 초저금리 시대가 지속되면서 지난 몇년간 침체기를 벗어나는 등 큰 변화를 겪고 있다.

주택시장은 물론 경매시장까지 들썩이는 것을 보면 지금이 내 집을 장만할 수 있는 좋은 기회라고 생각된다.

경매의 장점은 일반주택보다 10~20% 가량 싸게 내 집을 장만할 수 있다는 것이 실수요자들의 입찰을 부추기기도 하지만 주의사항을 꼼꼼히 챙겨보지 않으면 낭패 보기 십상인 것이 경매이기도 하다.

따라서 초보를 위한 가이드로 체납관리비 누적에 따른 대처 방안을 공용부분과 전유부분, 전체 관리비로 분리해서 소개해 보려고 한다.

낙찰자는 전 소유자가 밀린 관리비 중 공용부분에 대한 관리비만 부담한다. 아파트 관리비 중 전유부분은 입주자대표회의가 부담하고 공용부분은 낙찰자가 부담한다(대판2001다8677)

_ 공용부분 관리비에는 일반관리비, 위탁수수료, 화재보험료, 장기기장료, 청소비, 경비비, 수선유지비, 오물수거비, 소독비, 승강기유지비, 공용난방비 등이 해당된다.
_ 전유부분 관리비는 전기료, 수도료, 가스사용료, 난방비와 급탕비가 해당된다.
_ 전체 관리비 중 공용부분이 차지하는 비중은 약40% 내외이다. 그러나 300세대 미만이거나 나 홀로 아파트의 경우 공용부분 관리비 비중이 50% 이상 된다.

 
따라서 공용부분 관리비에 대한 연체료는 낙찰자가 부담하지 않고 원금만 부담한다.

 
경매입찰 시 체납관리비가 있는 경우 그 밀린 기간을 확인한다. 관리비는 소멸시효의 중단·정지 사유가 존재하지 않으면 소멸시효가 3년이다. 3년 이내 공용부분 관리비만 낙찰자는 부담하면 된다. 단 밀린 관리비를 이유로 가압류나 판결을 받은 경우 시효중단 효력이 있다.

초보자가 간과해선 안 될 또 하나의 중요 포인트는 ‘중간승계인도 체납관리비 납부의무가 있다’는 것이다.

언뜻 생각하기에는 이해 안 될 부분이 있겠지만 보충설명에 의하면 구분소유권이 순차로 양도된 경우 각 특별승계인들은 이전 구분소유권자들의 채무를 중첩적으로 인수한다고 봄이 상당하다.

현재 구분소유권을 보유하고 있는 최종 특별승계인 뿐만 아니라 그 이전 구분소유자들도 구분소유권의 보유 여부와 상관없이 공용부분에 관한 종전 구분소유자들의 체납관리비채무를 부담한다.(대판2006다50420)
 

즉, 전 구분소유자 甲이 공용부분 관리비 300만 원을 연체한 아파트를 乙이 경매로 낙찰 받은 후, 새로 발생한 관리비를 50만원을 연체한 상태에서 乙이 炳에게 아파트를 매도하였다.

이 경우 乙은 전 소유자 甲이 밀린 관리비와 본인이 밀린 관리비 모두를 납부할 의무가 있다. 따라서 관리비체납에 따른 대처방안으로 경매초보들이 조사를 해야 한다면 다음과 같은 부분일 것이다.

입찰 전, 관리사무소를 방문하여 연체된 관리비 금액을 파악하고 연체된 금액이 크면 입찰가격 산정 시 이를 충분히 고려해야 한다.

아파트의 경우 수익률이 크지 않으므로 관리비 다 물어주면 남는 것이 없을 수 있다. 지금까지 밀린 관리비가 얼마인지 낙찰 후 잔금 납부 시까지 추가로 발생할 수 있는 연체료 금액은 얼마인지를 조사한다. 낙찰받은 후에는 관리사무소에서 요구하는 금액이 실제로 발생된 금액인지 확인하기 위해 밀린 관리비의 항목별 상세내역을 요구한다.

관리사무소에서 주장하는 금액과 실제 발생한 금액이 다를 수도 있다. 일부 관리사무소는 연체된 금액을 과다하게 부른다거나 전유부분 관리비나 연체료를 포함시켜 제시한 경우가 있다.
 

또한 금액이 과다하면 적절한 협상을 통해 감면을 유도한다. 이때 규정에 어긋나는 무리한 요구를 하면 관련 판례와 사례, 유권해석 등을 제시하며 명확히 정리한다.

대부분 소유자 점유가 관리비를 연체하는 경우가 많다. 임차인이 점유자인 경우 연체하지 않으나 보증금을 회수하지 못하는 경우에는 연체하는 경우가 종종 있다.

따라서 점유자와 이사비용을 협의할 때는 체납된 관리비를 명도비와 연계하여 처리하면 효율적이다.

매수인이 밀린 관리비 납부를 거부하면 이삿짐 반출을 막고 입주를 방해하는 경우가 있다.

관리사무소에서 입주를 방해하면 일단 원만하게 처리하겠다고 호의를 제시해서 입주를 완료시키는 것이 중요하다. 실제 막무가내로 입주를 방해하는 행위가 발생 시 경찰의 도움을 받아 입주하면 된다.
 

부득불 자기가 부담할 부분이 아닌 금액을 납부했다면 관리사무소의 부당한 압박에 의해 불가피하게 납부했으며 소송을 제기하겠다는 내용증명을 보내고 부당이득반환청구 소송을 제기한다. 관리비 등의 협상은 해당 물건 점유 후 하는 것이 유리하므로 먼저 점유에 우선을 두고 일을 추진하다.

밀린 공과금은 어떻게 할 것인가?
밀린 공과금은 매수인이 부담하지 않는다. 전기·수도·가스요금은 매수인이 대금을 완납한 시점 이후 요금만 부담한다. 수도·전기·가스회사를 방문하거나 유선상으로 경매를 통해 소유권이 변경되었음을 알리고 양수절차를 거쳐야 한다.

요즘은 집합건물 관리사무실에서도 경매로 인한 전화 또는 방문자가 많으므로 친절히 다 가르쳐주기 때문에 최대한 활용할 필요가 있다.
 

마지막으로 정리를 하자면 연체료의 승계여부에 관하여 관리비납부를 연체할 경우 부과되는 연체료는 위약벌의 일종이고 집합건물의 특별승계인이 전입주자가 체납한 공용부분 관리비를 승계한다고 하여 전 입주자가 관리비납부를 연체함으로 인해 이미 발생하게 된 법률효과까지 그대로 승계하는 것은 아니므로 공용부분관리비에 대한 연체료는 집합건물의 특별승계인에게 승계되는 공용부분관리비에 포함되지 않는다.(대법원2006.6.29.선고2004다3598, 3604판결참조

박계욱 굿옥션(주) 대표이사/ 굿플러스자산관리(주) 대표이사 

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