2007.1.1.부터는 모든 부동산 거래에 대한 양도소득세를 실지거래가액으로 계산하므로 부동산을 사고 팔 때 작성된 매매계약서와 매매대금을 주고받은 근거들이 있어야 한다.
최근에 부동산을 거래했다면 매매계약서를 잘 보관하여서 문제가 없지만 오래 전에 취득한 부동산은 거래할 때 작성된 매매계약서를 보관하지 않은 경우가 있다. 취득시 작성됐던 매매계약서를 분실했다면 양도소득세를 계산할 때 취득가액을 어떻게 계산할까?
취득가액을 확인할 수 없는 경우
우선 세법은 취득가액을 확인할 수 없는 경우에는 매매사례가액, 감정가액, 환산가액으로 취득가액을 계산한다고 규정하고 있다.
일반적으로 매매사례가액이나 감정가액이 없기때문에 대부분이 환산가액으로 취득가액을 계산한다. 환산가액은 양도당시와 취득당시 기준시가 변동율만큼 실거래가액도 변동되었다고 추정하여 계산하는 방법이다. 즉 양도당시 실지거래가액 × 취득당시 기준시가 / 양도당시 기준시가 계산식을 적용하여 환산가액을 계산한다.
양도당시 실지거레가액이 10억원이고 취득당시 기준시가가 3억원, 양도당시 기준시가가 6억원이라면 환산취득가액은 5억원(10억원 × 3억원/6억원)이 된다.
만일 양도한 부동산의 실제 취득가액이 4억원이라면 환산가액으로 계산한 취득가액이 오히려 많아 양도소득세가 줄어들게 된다.
반대로 6억원이라면 환산가액보다 더 적게 공제받아서 양도소득세를 실제 이익금보다 더 많게 내게 된다.
세무조사에서 취득가액이 확인되는 경우
양도자는 취득당시 작성된 매매계약서를 보관하고 있지 않아 취득가액을 확인할 수 없어서 환산가액으로 양도소득세를 신고하였다고 하더라도 세무서에서는 세무조사를 통해 취득시 거래한 실지거래가액을 확인할 수가 있다.
일반적으로 세무조사에서 실지거래가액이 확인되는 방법은거래당사자, 즉 거래상대방(전소유자)이나 중개인을 조사하여 거래가액을 확인하는 방법, 매매당사자간 수수한 자금의 금융거래내역 등을 조사하여 실지거래가액을 확인하는 방법 등이 있다.
세무서에서 조사하여 거래가액이 확인되면 조사 확인된 가액으로 취득가액을 계산한다.
따라서 환산가액으로 계산된 취득가액이 실제 취득가액보다 높아서 양도소득세 신고시 취득가액을 환산가액으로 신고하였더라도 세무조사에서 취득당시 실제 거래가액이 확인되면 신고한 환산가액을 부인하고 확인된 실지거래가액으로 양도소득세를 재계산하게 된다.
세무조사에서 검인계약서상 매매가액으로 취득가액을 계산한 경우
세무서에서 세무조사를 하였으나 거래가 오래되고 거래당사자의 소재도 확인되지 않거나, 확인되었다고 하더라도 거래증빙 등이 보관되어 있지 않고 거래가액도 확인해 주지 않을뿐 아니라, 금융자료도 확보할 수 없어서 조사공무원이 실제거래가액을 확인할 수 없는 경우가 있다.
1988년부터 부동산등기특별조치법이 시행되면서 매매계약서 검인제도도 함께 시행되었는 바, 조사공무원이 검인계약서를 확보한 경우 시군구청에 제출되고 등기권리증에 첨부된 검인계약서의 거래가액이 취득가액을 확인한 경우라고 할 수 있는지가 문제이다.
2006.12.31. 이전 대부분의 부동산거래는 일명 다운계약서를 작성하여 시군구에 신고를 하였다. 그 당시만 해도 신고가액으로 과세표준을 삼아 취득세와 등록세를 내고 양도소득세도 기준시가로 계산하였기 때문에 검인계약서는 의례 실제거래가액보다 낮게 낮추어서 신고를 한 것이다.
따라서 조사공무원도 그러한 점에 관하여 충분히 인지하고 있음으로 세무조사에서 검인계약서상 거래가액을 실지거래가액으로 하여 양도소득세를 추징하는 사례는 많지 않다.
그러나 환산가액으로 계산한 취득가액이 실제보다 터무니없거나 불합리하게 높게 계산된 경우로써 거래당사자가 서로 담합하거나 세무조사에 비협조적이라서 실제 거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 검인계약서상 매매가액을 취득가액으로 하여 환산가액을 부인할 수 있다.
위와 같이 환산가액이 현실성이 없고 실제거래가액을 확인할 수 없어서 조사공무원이 검인계약서 금액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 추징한 경우에 부과한 세금은 적법한 것일까?
판례는 검인계약서상 거래가액이 실제 거래가액이 아니라는 사실은 주장하는 자, 즉 양도소득세를 신고한 자가 입증하여야 한다고 하고 있으므로 검인계약서상 거래가액이 실제 거래가액이 아니라는 사실을 입증하지 못하면 검인계 약서상 매매가액을 취득가액으로 계산한 양도소득세는 정당한 것으로 인정될 수 밖에 없다.
거래당시 거래 증빙의 보관이 양도소득세 절세의 지름길임을 명심해야 하겠다.
안수남 세무법인 다솔 대표
<학력>동신고등학교, 남서울대학교 세무학과, 연세대학교 법무대학원 조세법 전공 <경력>국세청 산하 세무서 14년 근무,제27회 세무사 시험 합격, 세무사 사무소 개업(1990), 우리세무법인 광명지점 대표세무사, 한국세무사 고시회 회장 역임,한국세무사회 양도소득세 전담교수, 한국세무사회 전문상담위원장, 제11회 공인중개사시험 출제위원, 전국부동산 중개인연합회 세법전임강사, 부동산 TV 세무상담, KBS 제1라디오「성기영의 경제투데이」세무상담, 現 세무법인 다솔 대표이사 <저서>양도소득세 (광교 이택스 발행)
[조세금융신문(tfmedia.co.kr), 무단전재 및 재배포 금지]
