(조세금융신문=이정욱 기자) 올해 분양시장 물량이 역대 최저인 것으로 조사됐다. 여기에 탄핵정국 등 늘어나는 불확실성으로 건설사들의 공급 일정이 불안정해지고 있는 것으로 파악됐다.

 

부동산R114에 따르면 2025년 분양 물량을 조사한 결과 전국 158개 사업장에서 총 14만 6130가구가 분양될 예정이다. 이는 조사 이래 가장 저조했던 2010년(17만 2670가구)의 최저치를 크게 하회하며 역대 최저 기록을 경신한 수치다.

 

지난해 아파트 분양시장은 당초 우려와 달리 계획 물량 26만 5439가구 중 22만 2173가구를 기록하며 계획 대비 83.7%의 양호한 실적을 보였다.

 

경상남도나 세종특별시의 분양 실적이 저조하였으나, 비교적 양호한 지역의 분양 물량이 늘어나 권역별로는 수도권 89%, 광역시 75%, 기타지방 78%로 전반적으로 선방했다.

 

부동산R114 관계자는 “‘얼죽신(얼어 죽어도 신축)’과 서울 중심의 ‘양극화’ 현상이 맞물리며 분양시장에 활기를 불어넣은 결과”라고 분석했다.

 

지난해 분양 실적이 좋았음에도 약 33%에 해당하는 3만 6231가구가 올해로 이월됐다. 전년 이월 비중(38%)보다는 줄었지만 2023년(17%) 대비 두 배 수준으로 나타나 많은 사업장이 표류 중인 것으로 나타났다.

 

지역별로 살펴보면 수도권은 1만 8167가구, 지방은 1만 8064가구로 이월 물량은 비슷한 수준으로 집계됐지만 각각 전체 이월 물량의 약 50%를 차지했다. 지방의 이월 비중은 전년(44%)보다 증가한 것으로 나타났다. 특히 지방 사업장의 어려움이 심화되고 있는 것으로 조사됐다.

 

일각에선 올해 1월 분양 상황이 부동산 시장의 전반적인 흐름을 예측하는 중요한 지표가 될 것으로 내다봤다.

 

부동산R114 관계자는 “올해 월별 분양계획은 1월(1만 6066가구)에 이월 물량이 집중될 것”이라면서 “이후 4월과 5월의 봄철 분양 성수기에 각각 약 1.1만 가구 수준의 분양이 예정돼 있다”고 설명했다. 이어 “이후에는 특별한 양상은 보이지 않고 평균 7000가구 내외의 분양 물량이 공급될 전망이다”고 덧붙였다.

 

◇수도권 쏠림 지속

 

지난해 수도권 분양물량 비중은 당초 53%로 예상하였으나, 실제로는 이보다 4%p 상승한 57%로 집계됐다. 이는 정주 여건이 양호한 수도권 중심의 분양 물량이 예상보다 증가했음을 보여준다.

 

올해 권역별 분양계획은 수도권이 59%(8만 5840가구), 지방 41%(6만 290가구), 서울(2만 1719가구), 인천(1만 3571가구) 순으로 집계됐다. 지방에서는 부산(1만 8007가구)과 충남(1만 3496가구)이 1만 가구 이상을 기록했지만 대부분 특정 지역(에코델타시티, 천안‧아산탕정)에 집중될 전망이다.

 

또 올해 아파트 분양 물량 중 자체사업(도급 포함)은 53%(7만 7157가구), 정비사업(리모델링 포함)은 47%(6만 8973가구)로 집계됐다. 정비사업은 전년 대비 감소했으며, 이는 수도권을 중심으로 정비사업 물량이 소진됐기 때문인 것으로 풀이된다.

 

이에 따라 올해 대규모 정비사업(1000세대 이상)은 서울은 래미안원페를라(1097가구)가 유일하며, 경기는 고양원당더샵포레나(2601가구), 의왕고천나재개발(1913가구), 딸기원2지구재개발(1096가구) 정도만 계획돼 있다.

 

지난해 서울 분양 물량은 강남3구(서초‧강남‧송파)에 집중됐지만 올해에는 동작구를 비롯해 영등포구, 은평구 등으로 분양이 확대되며 중급지 비중이 늘어날 전망이다.

 

경기는 평택과 오산, 용인 등 반도체 중심 지역에서 분양이 집중되었던 지난해와 달리 올해는 공급이 줄어들며 시장 열기가 한풀 꺾일 것으로 전망된다. 인천은 지난해 상급지인 연수구에 분양이 집중됐지만 올해는 중급지인 남동구로 분양 비중이 확대될 것이라는 게 전문가들 의견이다.

 

이같은 분석에 부동산R114 관계자는 “상급지에서의 분양 물량이 소진된 결과로, 올해에는 상대적으로 수요가 낮은 지역에서 분양이 이루어져 실적이 악화될 가능성이 크다”고 말했다.

 

◇올해 대형 건설사도 분양계획 대부분 축소

 

지난해보다 분양 물량이 감소한 상황에서 탄핵정국 등으로 인한 불확실성 증대로 공급 일정이 불투명한 사업장이 많아 시장의 불안 요인으로 작용할 수 있을 것으로 전문가들은 우려했다.

 

시공능력평가 상위 10대 건설사의 지난해 분양 실적은 분양계획 대비 77%로 집계됐다.

 

삼성물산을 비롯해 현대건설, 대우건설, DL이앤씨, GS건설의 실적은 계획 대비 평균 99%에 달했다. 반면 현대엔지니어링, 포스코이앤씨, 롯데건설, SK에코플랜트, HDC현대산업개발의 실적은 계획 대비 평균 59%에 그쳤다.

 

10대 건설사의 올해 분양계획 물량은 10만 7612가구로 지난해(15만 5892가구)의 69% 수준으로 전년 대비 31%가량 감소한 것으로 나타났다.

 

올해 10대 건설사 분양계획은 지난해 대비 6곳은 축소됐고, 3곳은 유지됐고, 1곳만 확대됐다. DL이앤씨만이 유의미한 수준으로 확대됐으며, 포스코이앤씨(2만 824가구)는 나홀로 2만 가구 이상을 유지한 것으로 조사됐다.

 

부동산R114 관계자는 “올해 아파트 분양시장은 단순한 경기 변동을 넘어 정책적, 경제적, 구조적 이슈가 복합적으로 얽혀 역대 최저 물량을 기록할 것”이라면서 “이는 입주 물량의 부족과 함께 분양시장이 장기침체의 기로에 놓였음을 보여준다”고 강조했다. 이어 “특히 ‘공사비 상승’과 ‘정책 이행력 부족’은 시장 안정화를 저해하는 주요 요인으로 지목된다”고 꼬집었다.

 

아직 계획을 확정하지 못한 GS건설, 롯데건설, HDC현대산업개발 등 잔여물량(1만 1000여 가구)을 포함하더라도 16만 가구에 미치지 못한 것으로 전망된다.

 

이 중 아직 분양 일정을 잡지 못한 물량은 4만 8227가구로 전체의 33%에 달하는 것으로 나타났다.

 

서울은 분양예정 물량 2만 1719가구 중 48%인 1만 432가구가 일정을 잡지 못했고, 경기는 5만 550가구 중 33.2%인 1만 6758가구가 미정이다.

 

분양물량 감소로 수도권의 공급 불안 우려는 더 커지고 있다. 특히 올해 수도권 아파트 분양 물량 중 절반 이상은 정비사업을 통해 공급될 예정인데, 공사비‧사업비로 인한 갈등이 여전해 사업 지연 우려가 나온다.

 

업계 관계자는 “최근 몇 년간 원자재 가격 상승과 인건비 증가, 환경 규제 강화 등 다양한 요인이 겹치면서 공사비가 꾸준히 상승하고 있다”면서 “이같은 공사비 증가는 기존 정비사업은 물론, 1‧3기 신도시 등 정부의 주요 공급 전략에도 큰 걸림돌로 작용하고 있는 것”이라고 말했다.

 

이어 “공사비 증가로 사업성이 저하되면서 금융 지원이 어려워지고, 결국 소비자에게 분양가 부담이 전가되는 악순환이 반복되고 있다”면서 “안정적인 공급을 위해 정부와 건설업계는 실질적이고 현실적인 공사비 조정 방안을 논의해야 한다”고 강조했다.

 

 

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