(조세금융신문=이정욱 기자) 이달 주택·부동산 관련 제도가 대폭 개선된다. 특히 기존에는 유주택자도 무순위 청약에 참여할 수 있었지만, 앞으로는 무주택 실수요자에게 우선 공급될 전망이다.
10일 국토교통부는 올해 신년 2025년 업무계획을 통해 무주택 실수요자의 주택 구매를 지원하기 위해 청약제도의 개선 추진을 예고했다.
청약제도의 가장 큰 변화는 정부의 저출산 극복 대책이 핵심. 이에 따라 무순위 청약 자격 강화 등이 개선될 전망이다.
◇로또단지에 300만명 가까이 몰리기도
국토부는 과거 무순위 청약 과열로 ‘해당 지역에 거주하는 무주택자’로 자격을 제한했지만 지난해 2월 서울 강동구 둔촌주공 재건축 아파트 일반분양에서 미분양이 대거 발생되자 요건을 다시 완화한 바 있다.
하지만 금리 인상과 대출 규제, 원자잿값 인상 등 부동산 불안 요인이 작용하며 분양가가 급등하자 실수요자 여부와 상관없이 시세차익이 기대되는 무순위 청약에 수요자가 대거 몰려 로또 청약의 관심이 쏠리며 문제가 발생된 것.
대표적으로 지난해 7월 경기도 화성 ‘동탄역 롯데캐슬’에서 무순위 청약 가구가 나오자 1가구 모집에 294만4780명이 몰리면서 한때 한국부동산원 청약홈 사이트가 마비가 된 경우도 있었다.
최근에는 서울 서초구 방배6구역을 재개발한 래미안 원페를라의 특별공급 경쟁률은 74.7대 1, 일반공급 경쟁률은 151.6대 1의 높은 경쟁률이 나왔다. 또 세종시에서 나온 무순위에 120만명이 몰리는 진풍경이 나오기도 했다.
김인만 김인만부동산경제연구소장은 “이는 양극화라는 사회적 문제가 아닌 잘못된 청약제도가 만들어 낸 인재(人災)다”면서 “유독 강남에서 로또 청약이 나오는 것은 분양가상한제의 부작용이다”고 강조했다.
이어 “주변 시세보다 30% 정도 저렴하게 분양가를 책정하는 분양가상한제는 규제지역이나 공공택지에 적용이 되는데 규제지역인 강남은 절대가격 자체가 높아서 건축비를 감안하더라도 주변 시세의 70% 수준까지 분양가가 뚝 떨어지면서 10억원 이상 시세차익이 발생하는 로또가 된다”면서 “무순위도 최초 입주자모집공고 분양가로 나오다 보니 몇 년의 시차에 따른 로또가 생긴다”고 설명했다.
◇‘줍줍’청약 자격 강화
특히 '줍줍'이라고 불리는 무순위 청약제도가 개편된다. 아직 구체적인 안이 나오진 않았지만 유주택자와 타지역 거주자가 무순위 청약을 할 수 없도록 하는 방안이 유력한 것으로 알려졌다.
정부는 과거 '해당 지역에 거주하는 무주택자'로 무순위 청약 자격을 제한했으나 거주지와 주택 수 제한을 잇달아 삭제했다. 제도가 개편되면 무주택 실수요자의 당첨 기회가 높아진다.
이밖에 수도권에서 전용면적 85㎡ 이하, 공시가격 5억원 이하 빌라 1채를 보유한 사람도 아파트 청약 시 무주택자로 인정되는 것으로 알려졌다.
또 신생아·신혼부부 우선공급비율이 늘어난다. 신혼부부 특별공급 비율은 기존 18%에서 23%로 확대된다. 이 중 신생아 우선공급비율은 20%에서 35%로 상향 조정될 전망이다. 게다가 예비부부이거나 신혼부부의 경우 배우자가 결혼 전 청약 당첨 이력이 있어도 신혼부부 특별공급 신청이 가능할 전망이다.
◇달라지는 부동산 관련 세금정책도 살펴야
올해 달라지는 부동산 관련 세금도 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 우선 조정대상지역 다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예 기간이 2026년 5월까지 1년 더 연장됐다. 해당 기간 내에 주택을 양도하는 경우 중과세율이 적용되지 않는다. 또 인구감소지역에서 2024년 1월4일부터 2026년 12월31일 사이에 취득한 주택 또는 준공후미분양주택을 구입한 경우 1가구 1주택 특례가 적용된다. 양도소득세와 종합부동산세가 각각 12억원까지 공제된다.
또 종합부동산세 계산 시 1가구 1주택 특례를 적용받을 수 있는 지방 저가 주택의 공시가격 기준이 현행 3억원에서 4억원으로 상향 조정됐다.
아울러 단기 등록임대 제도가 부활하면서 관련 세제가 개편된다. 의무 임대기간인 6년을 채우면 취득세 일반 과세, 종합부동산세 합산과세 배제, 양도소득세 중과 배제, 거주주택 비과세 등의 혜택이 주어진다. 임대사업을 한다면 빌라 100채를 갖고 있더라도 1주택 혜택을 받을 수 있다는 얘기다. 아파트는 등록 대상에서 제외됐다.
이밖에 주택담보대출(주담대)을 미리 갚는 유주택자의 부담이 줄었다. 정부가 주담대 중도상환수수료 개편 시행에 들어가면서 고정금리 대출 기준 중도상환수수료가 기존 평균 1.4%에서 0.65%로 인하됐다. 변동금리 대출 기준 중도상환수수료는 기존 평균 1.2%에서 0.65%로 줄었다. 수수료 부담이 절반 수준으로 떨어진 것이다.
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