토지, 건물 등의 자산을 양도함으로써 양도소득이 발생하는 경우에는 원칙적으로 양도소득세가 과세된다. 그러나 1세대1주택과 부수토지, 농지의 교환 등 국민주거생활의 안정과 자경 농민의 보호 등의 조세정책적인 목적으로 일정한 요건에 해당하면 양도소 득세가 과세되지 않는다. 한편, 장기임대주택, 미분양국민주택 등에 대해서는 양도소득세를 감면해주고 있다.

대표적인 비과세 규정인 1세대1주택은 거주자가 양도일 현재 국내에 2년 이상 보유한 고가주택이 아닌 1세대1주택의 양도에 해당하면 양도소득세를 과세하지 않는 규정이다. 이에 대한 주요 규정을 요건별로 살펴보면 다음과 같다.

[1세대]란
거주자가 동일한 주소로 가족을 구성하는 경우
첫째, [1세대]란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 경우를 말한다. 여기서 가족은 거주자와 그 배우자의 직계존비속( 그 배우자 포함) 및 형제자매를 말하며 질병의 요양, 취학 등으로 본래의 주소 또는 거소를 일시퇴거한 자를 포함한다. 이렇게 1세대를 기준으로 1주택을 비과세하는 것은 부모가 자식 등에게 주택을 취득하게 함으로써, 거주자 자신만을 기준으로 할 경우엔 1주택이 되어 비과세 규정을 받게 되는 불합리적인 면을 방지하기 위함이다.

부부 간에는 각각 단독세대로 분리하여 사실상 생계를 달리하더라도 항상 동일한 세대로 보며, 여기서 부부란 사실혼이 아닌 법률혼을 기준으로 한다. 자녀와 그 배우자는 거주자와 생계를 같이하는 경우에는 항상 동일세대에 해당하지만 생계를 달리할 경우엔 추가적인 요건에 따라 달라진다. 즉, 자녀가 배우자가 없어도 연령이 30세 이상이거나 직장에 다니고 있어 일정 소득이 있다면 독립적인 세대가 된다.

[1주택]에서 주택의 요건은 용도가 주거용인 건물을 의미
둘째, [1주택]에서 주택의 요건은 공부상의 용도 구분이나 등기 유무와는 상관없이 사실상의 용도가 주거용인 건물을 의미한다. 실무적으로 주택인지 여부는 다양한 사례가 존재하여 쉽게 판단하기 어려운 경우가 있는데 몇 가지 사례를 들면 다음과 같다.

공사 중인 주택을 분양받는 경우(아파트 분양 권)에는 주택에 해당되지 않으며, 재개발·재건 축조합 입주권은 주택에 해당한다. 거주자가 직접 신축한 건물의 경우에는 건물이 완성되는 때 주택으로 보며, 이때 건물의 완성 여부는 건물의 사용검사 또는 사용승인 여부를 따르지 않고 사실상 주택으로 사용 가능한 때를 기준으로 판단한다.

[2년 이상 보유]란 취득일로부터 양도일까지 보유기간
셋째, [2년 이상 보유]란 취득일로부터 양도일까지 보유기간을 의미하는데 2년 이상 보유하지 않아도 비과세가 적용되는 예외적인 사례 몇 가지를 살펴보면 다음과 같다. 임대주택법에 의한 건설임대주택을 양도할 경우, 공공사업용으로 협의매수 및 수용되는 경우, 해외이주법에 의한 해외이주로 세대 전원이 출국하는 경우 등의 경우엔 2년 이상 보유하지 않아도 비과세 규정을 적용받는다.

[고가주택]이란 주택의 양도가액이 9억원을 초과하는 주택
넷째, [고가주택] 이란 주택의 양도가액이 9억원을 초과하는 주택을 말한다. 1세대1주택이 아니 더라도 부득이하게 1세대 2주택 등이 되는 경우 에는 특례로서 비과세를 적용한다. 예를 들어 이사를 가기 위해 새로운 주택을 취득하는 경우에 기존 주택을 취득 후 1년 이상 지난 후 다른 주택을 취득하고, 그 다른 주택을 취득 후 3년 이내에 종전 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아 양도소득세를 비과세한다.

1세대1주택은 양도 실무에서 빈번히 발생하는 주제이며, 양도자는 양도소득세 신고와 관련하여 세무사 등에게 자문을 구할 때 위에서 언급한 사항 등을 충분히 알려주어야 세법에서 허용하는 정당한 비과세를 적용받을 수 있다.