2014년 부동산시장과 주택 가격은 어떻게 될까? 부동산 가격이 형성되려면 우선 먼저 그 대상인 부동산이 쓸모 가 있어야 한다. 즉, 유용성이 있어야 한다는 말이다. 두 번째는 부동산이 상대적으로 희소가치가 있어야 한다. 즉, 상대적 희소성이다.

또한 대상 부동산을 매입하려는 사람들이 기꺼이 돈을 지불하고 살 수 있는 능력이 있어야 한다. 즉, 유효수요를 말한다.

이중 한 가지라도 부족 하거나 미흡하면 부동산가격은 형성되지 못한다. 지금 당장 우리 주변의 부동산시장을 한번 돌아보자. 과연 서울 강남의 30평 정도 아파트 한 채 값이 10억원 정도 간다면 그 아파트의 유용성(사용가치, 수익가치, 처분가치, 소유가치 등)이 10억원의 가치가 있을까요?

부동산은 미래가치가 포함된 현재가치로 거래되지만 한 번쯤은 돌이켜 생각해볼 일이다. 또한 부동산 거래는 다 음의 3가지 형태로 시장이 형성된다.

첫째, 안정된 부동산시장으로 방매물건이 상당기간 시장에 방매된 후 그 물건에 정통한 당사자 간의 거래로 이루어지는 가격 즉, 정상가격으로 거래되는 시장이다.

둘째, 경기가 좋아 부동산가격이 상승하는 시장으로 현재의 가격보다 높은 가격으로 거래가 되며 방매하는 순 간 빠른 시간 내 매수자가 나타나 거래가 되는 시장이다.

셋째, 가격이 하락하는 시기에는 현재 가격보다 낮 은 가격으로 거래가 이뤄지며 방매하여도 거래가 어려운 시장이다.

지금은 세 번째 시장에 해당된다고 볼 수 있다. 소위 급매물 위주로, 실수요자 위주로 거래가 이뤄지는 시장이다. 따라서 2013년 박근혜 정부가 출범한 이후 이러한 침체시장을 정상화시키고자 4.1대책을 비롯하여 4번의 부동산대책을 내놓았다.

그러나 그 효과는 단기적인 것보 다는 중장기적인 대책이 대부분으로 당장 효과를 거두 기에는 너무 미흡한 감이 있었다. 그러므로 부동산시장 에서 거래가 이뤄진다면 매매가격 대비 전세가격이 높 은 지역부터, 그리고 그동안 가격이 많이 하락한 지역을 중심으로 거래가 이뤄질 것으로 예상된다.

그렇다고 예전처럼(IMF 시기처럼) 3억짜리 아파트가 6억까지 상승하는 일은 없을 것이다. 따라서 매도를 생 각하는 사람들은 예전에 오른 가격을 머릿속에서 지워버려야 거래가 이뤄질 것이며, 매수자 역시 주택을 구입 해서 가격이 많이 오를 것이라는 예상을 하면 안 될 것이다.

결국 금년 부동산시장은 바닥을 찍고 일어서는 시장이며, 가격이 상승할 수 있는, 거래가 정상적으로 이뤄질 수 있는 기반 조성은 되었다고 본다. 그러나 걸림 돌이 있다면 지난 2월 26일 기획재정부에서 임대차시장 선진화 방안을 발표하면서 살아나려는 부동산시장에 농약을 뿌린 꼴로 시장은 다시 위축되고 있어 조금은 걱정이 된다.

월세소득(년 2,000만원 이상)에 대해 과세를 하고, 전 세금액에 대해서도 2016년부터 3억원 이상 전세금액은 과세하겠다는 것이다. 물론 소득이 있는 곳에 과세하는 것은 당연한 일이지만 전세금에 대해서 과세하는 부분 은 한번쯤 생각해볼 일이다. 그것도 2016년부터 하겠다는 것을 미리 발표한 것은 너무 성급하지 않았나 싶다.

결론적으로 그동안 관망세에 있던 주택 구매계층이 매수세로 돌아서는 계기는 만들어진 듯하나 많은 사람들은 장기적으로 인구감소로 인해 집값이 더 떨어질 것이라고 예상하고 있어 수요 감소가 주택시장을 안정화 시킬 것으로 예상된다.

박근혜 정부 역시 이런 점을 예상하고 정부주도의 주택공급(분양)은 수급조절을 하겠 다고 발표하였으며, 전체 주택 보유가구 중 상당수는 인생을 살아가면서 내 집 마련의 꿈을 접고 살아가는 저소 득층(전체 가구 수의 약 20% 이상)을 위해 임대주택공급 (보금자리주택과 행복주택 등 공공임대주택)을 지속적 으로 확대하겠다고 발표하였다.

2013년 서울의 입주물량이 1만9766가구에서 금년에는 이보다 1만4161가구가 늘어난다. 하지만 서울은 금년 개포주공아파트 재건축사업으로 인한 이주수요와 가락시영아파트, 고덕주공아파트 등 재건축사업 이주수요와 맞물리면 전세시장은 안정되기보다 오히려 심화될 여지도 있다.

지방 역시 지역별로 수요·공급 상황이 다르기 때문에 전세시장도 매매시장처럼 지역별, 물건별 온도차는 여전히 나타나 불안한 시장이 될 것이다.

부동산 투자 유망지역과 물건별 특징은?

2014년 부동산 투자 유망지역은 물건별로 차이가 있다.

첫째, 아파트의 경우 역시 서울의 위례 신도시와 마곡지구가 될 것으로 보인다. 특히 틈새시장으로는 정비사업이 완료되는 단지의 분양물량도 관심의 대상이 될 것이다. 그리고 수도권 지역에서는 동탄 2신도시가 장기적으로 투자 유망지역이라고 볼 수 있다.

또한 가격상승폭이 적은 서 울·수도권지역 중에는 도심지에서 가까운 신도시 위주로 살펴볼 필요가 있다. 물론 실수요자 위주로 말이다. 이중 인천의 청라지구를 비롯하여 김포 신도시, 파주 운정 신도시, 하남지구, 의정부의 신규 공급되었던 아파트 단지가 내 집 마련의 좋은 기회가 될 지역이라고 생각한다.

둘째, 공동주택 수직증축 리모델링 대상지역으로 손꼽히는 1기 신도시 중에서도 분당이나 평촌, 중동, 일산이 좋 을 것이며, 목동은 1기 신도시가 아니지만 투자 가능지역이라고 생각한다.

셋째, 주택은 재개발사업 해제지역 중 도심지 소재 물건이나 강남, 서초, 송파에 근접된 지역이 좋을 것이다. 결국, 부동산시장이 살아나거나 침체되어도 그 영향을 덜 받는 곳이 도심지이므로 도심지 위주로 투자를 하거나 구입을 생각해 보는 것이 바람직하다.

넷째, 재건축사업지구 투자는 강남의 경우 가격이 높은 편이라 수익률 역시 좋겠지만 투자자 입장에서는 많은 자금이 오래 묶여 있어야 하는 부담이 있으므로 지방 중소도시의 소형주택이 좋을 것이다.

다섯째, 토지시장은 개발호재가 있는 지역 이외에는 아직 투자시기가 아닌 듯하다. 만약 투자를 원한다면 토지보상이 이뤄지는 하남시를 비롯한 광명시와 지방의 원주, 충주, 대구 등 기업도시 주변이나 혁신도시가 좋을 것이다.

여섯째, 수익형 부동산 중 상가는 신규 공급되는 신도시나 대규모 택지지구의 단지 내 상가가 좀 안정적이다. 일단 배후지가 있으니 말이다. 그리고 상가도 가능하면 무조건 1층이나 입지조건이 좋은 곳에 투자해야 수익률도 높고 안정적이다. 상가는 장사가 되지 않아 공실이 발생하면 주택마저도 못한 신세가 된다. 따라서 상가 투자는 신중에 신중을 기해야 한다.

일곱째, 도시형생활주택은 꼭 주차장을 확인하고 투자해야 한다. 대부분 주차장이 없거나 협소하여 결국 임대료에서 주차장 비용만큼 디스카운트(Discount)해야 하는 상황이 벌어질 수 있다. 또한 오피스텔 역시 입지가 좋은 곳에 투자하는 것이 바람직하다.

여덟째, 전원주택은 단순히 전원주택 이용으로 끝날 것이 아니라 본인이 사용하지 않을 때에는 적어도 수익이 발생할 수 있는 펜션형 전원주택으로 투자를 하는 것이 바람직하며 펜션 투자는 서울에서 1시간 거리 이내의 산과 바다에 위치해야 하며 볼거리, 먹거리, 놀거리가 함께 어우러지는 곳을 선택하는 것이 좋은 물건이다. 그래야만 계절적 수요를 타지 않는다.

뿐만 아니라 투자금액도 적을수록 좋다. 예를 들어 바닷가라면 서울에서 가까운 강화도나 인천에서 가까운 영흥도, 대부도 등이 될 것이며 계곡이라면 양평이나 여주, 이천, 홍천 정도가 될 것이다. 이 모든 것은 전문가의 조언이나 본인 발품을 팔아야 기회가 찾아온다.

어쨌든, 투자라면 여유자금을 가지고 투자해야 하며 주택은 실수요자 위주로 거래가 이뤄져야 한다. 필자가 좋아하는 말 중에는 오유지족(吾唯知足)이라는 말이 있다. 이 말은 모름지기 자신의 분수를 알고 적은 것(小欲)으로 만족할 줄 알아야 모든 사람이 고루 행복해진다는 뜻이다.

무리한 투자는 남에게도 피해를 주지만 자신에게도 어려움을 만들 수 있다. 따라서 적당히 분수를 알고 부동산 투자를 하는 것이 가장 현명한 투자법이다.

마지막으로 필자는 2014년 부동산시장을 사자성어로 제구포신(除舊布新)의 해가 되기를 바란다. 제구포신이란 말은 중국의 춘추전국시대에 나온 말로 묵은 것을 제거하고 새로운 것을 펼친다는 뜻이다.

과거 부동산시장이 좋았던 시절 규제해 놓았던 정책들을 박근혜 정부는 모두 제거하고 침체기에 있는 부동산시장을 새로운 꿈과 희망으로 성장하기를 기원하는 의미에서 선정하였다. 모름지기 변화라는 것은 잘못된 것을 바로 고칠 때 나오는 것이다.

다만 변혁은 국민의 믿음을 얻기 위한 것이므로 잘못된 과거의 규제 정책들을 시장 논리에 맞춰 바로잡을 때 경제도, 부동산시장도 성장할 것이라고 믿는다.