1세대1주택의 비과세를 받기 위해서는 거주자인 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 2년 이상 보유 후 양도하는 경우에 한하여 양도소득세를 비과세 하는 것이다.
여기서 보유기간의 확인은 당해주택의 등기부등본 또는 토지·건축물대장등본 등에 의한다.
또한 거주기간의 확인은 주민등록표상의 전입일자부터 전출일 까지의 기간에 의한다. 이때 불분명한 경우는 실제 거주기간에 따른다.
2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우에는 거주자가 선택하는 순서에 따라 주택을 양도한 것으로 보아 비과세 여부를 판정한다.
1세대1주택의 비과세의 판정은 양도일 현재를 기준으로 한다. 다만, 매매계약 후 양도일 이전에 매매특약에 의하여 1세대1주택에 해당하는 주택을 멸실한 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 한다.
동일세대원간에 소유권이 변경된 경우에는 보유 및 거주기간을 통산하여 1세대1주택 비과세 여부를 판정하는 것이다.
1세대란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 것을 말한다. 이 경우 생계를 같이하는 동거가족이란 현실적으로 생계를 같이하는 것을 의미하며, 주민등록지가 동일한지 여부에 불구하고 일상생활에서 볼 때 유무상통하여 동일한 생활자금에서 생활하는 단위를 의미 한다고 볼 수 있다.
1세대1주택 비과세 규정을 적용하는 경우 부부가 각각 세대를 달리 구성하는 경우에도 동일한 세대로 본다.
1세대 판정 시 배우자가 없어도 1세대로 보는 경우는 거주자의 연령이 30세 이상이거나, 배우자가 사망·이혼한 경우 또는 30세 미만의 성년자로서 기준중위소득의 40%(종전 최저생계비) 이상으로서 독립된 생계를 유지 할 수 있는 경우를 말한다.
또한 1주택이란 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하고, 그 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 따라 주택 여부를 판정한다.
이에따라 주택과 그 부수토지로서 건물이 정착된 면적의 5배 이내(도시지역 밖은 10배)의 부수토지만 비과세하고, 초과하는 부분은 나대지로 보고 과세 하는 것이다.
또한 주택의 전부 또는 일부에 무허가 건물이 있는 경우 정착면적도 포함하여 비과세 여부를 판단하는 것이다.
1세대1주택의 비과세 요건을 갖춘 주택과 그 부수토지를 각각 소유한 경우로서 동일세대원인 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아 비과세 하는 것이나, 각각 다른 세대가 보유하다 양도한 경우에는 주택만 비과세하고 토지는 과세가 되는 것이다.
1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 1년 이상 거주한 주택을 취학, 근무상 형편, 질병의 요양, 학교폭력의 피해 등의 부득이한 사유로 양도한 경우에는 보유기간에 관계없이 비과세 된다.
경우 질병의 요양 등 부득이한 사유의 의미는 새로운 주거환경에서만 비로소 치료나 요양이 가능한 특별한 사정이 있어야 하는 것이므로, 고혈압·우울증 등은 1년 이상의 치료나 요양을 필요로 하는 질병에 이른다고 보기 어려워 과세가 될 수 있다.
또한 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해외이주법에 따른 해외이주 로 세대전원이 출국하는 경우나, 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우에는 보유기간에 관계없이 양도소득세가 비과세 된다. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일로부터 2년 이내에 양도한 경우에 한하여 비과세 한다. 그러므로 비거주자인 상태에서 취득 후 양도한 경우에는 과세가 되는 것이다.
1세대가 국내에 소유한 1주택을 양도하기 전에 새로운 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우에도 양도소득세가 비과세가 된다. 이 경우 종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 새로운 주택을 취득하고, 새로운 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 양도한 경우에 한하여 비과세를 하는 것이다.
또한 일시적 2주택에 대한 양도소득세 비과세 요건 적용시 재건축한 주택은 기존주택의 연장으로 보아 비과세 여부를 판단하는 것이다.
그러나 새로운 주택 취득한 날부터 3년 이내에 양도하지 못하는 부득이한 사유에 해당되는 경우에는 3년이 지난 후에 양도하여도 비과세를 적용 받을 수 있다. 이 경우 새로운 주택을 취득한 날부터 3년이 되는 날 현재에 한국자산관리공사에 매각을 의뢰한 경우, 경매를 신청한 경우, 공매가 진행 중인 경우, 주택재개발사업·주택재건축사업의 시행으로 소송절차가 진행 중인 경우에 한한다.
상속받은 주택과 일반주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1주택을 소유한 것으로 보아 양도소득세를 비과세 한다. 이 경우 상속받은 주택이란 일반주택 보유 상태에서 상속 받은 주택을 말한다.
동일세대원으로부터 상속받은 주택은 상속받은 주택으로 볼 수 없어 비과세특례 규정이 적용 되지 않는다. 그러나 동거봉양하기 위하여 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 되는 경우로서 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택은 상속받은 주택으로 본다.
또한 공동상속주택의 소수지분자가 일반주택을 양도하는 때에는 공동상속주택은 거주자의 주택으로 보지 아니 하므로 비과세 적용이 가능하다. 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우는 2주택으로 보아 과세하는 것이다.
상속받은 주택·이농주택·귀농주택에 해당하는 주택으로서 수도권 밖의 지역 중 읍지역(도시지역 안의 지역은 제외 함) 또는 면지역에 소재하는 농어촌주택과 일반주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유한 것으로 보아 양도소득세를 비과세 하는 것이다. 그러나 농어촌주택을 먼저 양도하는 경우에는 과세가 되는 것이다. 또한 귀농으로 인하여 세대전원이 농어촌주택으로 이사하는 경우에는 귀농후 최초로 양도하는 1개의 일반주택에 한하여 비과세 하는 것이다.
특히 귀농주택을 2016.2.17 이후 취득한 후 5년 이내에 일반주택을 양도하는 경우에 한하여 비과세 특례를 적용함에 유의 하여야 한다.
그동안 1,000㎡ 이상의 농지를 취득한 후 귀농주택을 취득한 경우에 비과세 특례를 적용하였으나, 2016.3.31 이후에 귀농주택을 취득한 후 1년 이내에 1,000㎡ 이상의 농지를 취득한 경우에도 비과세 특례가 적용 된다.
1세대1주택 비과세 요건을 갖춘 경우에도 양도가액이 9억원을 초과하면 고가주택에 해당되어 9억원 초과분에 대하여는 양도소득세를 과세 하는 것이다.
겸용주택(상가·주택 등)에 있어서 주택면적이 단1평이라도 크면 그 전부를 주택으로 보고, 주택면적이 적거나 같으면 주택부분만 주택으로 보아 비과세 여부를 판정하는 것이다.
특히 주택을 양도할 때 미등기 전매를 하거나 허위계약서 작성을 한 경우에는 비과세 또는 감면에 관한 규정을 적용하지 아니하므로 유의하기 바란다.
이와 같이 1세대 1주택의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여 소득세를 부과하지 아니하는 취지는, 주택은 국민의 주거생활의 기초가 되는 것이므로 1세대가 국내에 소유하는 1개의 주택을 양도하는 것이 양도소득을 얻거나 투기를 할 목적으로 일시적으로 주거하거나 소유하다가 양도하는 것이 아니라고 볼 수 있는 일정한 경우에는 그 양도소득에 대하여 소득세를 부과하지 아니함으로써 국민의 주거생활의 안정과 주거이전의 자유를 보장하여 주려는 데 있음을 알 수 있다.
권동용 <abcgta@hanmail.net>
(주)권동용평생세무교육원 대표이사/원장
홍익대학교 세무대학원 초빙교수
연세대학교 미래교육원 초빙교수
저서/양도소득세실무해설(개정증보29판, 세연T&A)
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