그러나 이제는 그런 시절은 지나갔다. 박근혜 정부는 도시재생사업을 소유자 중심에서 입주자(거주자) 중심(자력기반 확보와 지역 활성화 차원)으로 바꾸겠다고 정책을 수정한 것이다.
즉, 예전에는 수익성(서울·수도권 중심)을 바라고 도시재생사업이 추진되었다면 자력기반이 없이 공공의 지원이 필요한 쇠퇴지역(지방 중·소도시 중심)을 중심으로 먼저 개발하겠다는 것이다. 뿐만 아니라 시간의 경과에 따른 노후화 중심의 물리적 환경정비(주택 또는 기반시설)에서 이제는 종합적 기능개선과 지역경제 활성화(사회·경제·문화·물리적 차원 등) 차원의 도시재생으로 변화시켜 사업을 추진하겠다는 것이 정부의 도시재생사업 방향이라고 할 수 있다.
이를 구체적으로 살펴보면 먼저 부동산시장의 버블기에 가장 많은 규제책이 있었던 재건축사업을 정상화시키는 작업이다.
첫째, 수도권 과밀억제권역에서만 적용되고 있는 재건축 용적률 인센티브제를 과밀억제권역 이외 지역에도 확대 적용하여 지방 등 사업성이 낮은 지역 내 재건축사업을 가능하게 하며 둘째, 소형주택 공급확대를 위해 정비사업 조합원에게 종전가격 범위 내에서만 2주택 공급을 허용했던 것을 기존주택의 전용면적 범위 내에서 2주택 공급을 허용하는 것이다. 물론 1주택은 전용면적 60㎡ 이하로 공급받아야 하며 3년간 전매를 제한한다. 셋째, 합의 금융비용 절감을 위하여 주택 미분양자 등에 대한 현금청산시기를 분양신청종료일 다음날부터 150일 이내 해야 하는 것을 관리처분인가일 다음날부터 90일 이내로 연장하므로 조합의 부담을 덜어 사업추진을 원활하게 한다는 것이다.
넷째, 부동산가격 상승기에 도입된 규제책인 개발이익환수제를 1년간 완화하여 정비사업 및 부동산 경기 활성화에 도움이 되도록 하고 다섯째, 서울·수도권지역에서 재건축사업을 추진할 때 전체 가구수의 일정비율(서울 기준 20% 이상)을 소형주택으로 짓도록 한 소형주택 의무공급 비율 역시 폐지해 지역별 특성을 반영한 다양한 크기로 주택을 공급하도록 유도한다는 계획이다.
뿐만 아니라 재건축아파트 값 상승으로 얻은 이익 중 10~50%를 부담금으로 납부해야 하는 초과이익환수제도 결국은 폐지한다는 방침을 세워 놓고 있다. 이는 시장 원리에 따라 얻은 이익을 세금으로 가져가는 것은 부동산시장 정상화라는 박근혜 정부의 정책 방향과 맞지 않는다는 판단에서다.
또한 도시정비사업 추진이 곤란한 공동주택의 경우에는 수직증축 리모델링 사업을 추진할 수 있도록 이미 「건축법」을 개정·시행하고 있으며 공동주택관리 전문기관인 주택관리공단(LH 자회사) 내에 아파트 관리지원센터를 설립하고 아파트 동 대표 구성과 운영 등 민원상담, 진단서비스(회계·시설관리·일반관리 등), 공사·용역의 적정성 자문 등 기능을 수행토록 할 계획이다.
이는 공동주택의 체계적인 관리와 입주민 분쟁 최소화 및 공공역할 강화를 위해 「공동주택관리법」(가칭)을 제정(2014. 하반기, 국회제출)하고, 입주민 상담, 분쟁조정 등의 실효성을 높이기 위해 공동주택관리 전담기관이나 중앙 공동주택관리 분쟁조정위원회 신설 등을 검토하고 있다.
도시정비사업을 위해 주택기금을 새로운 시장 환경에 맞춰 주택도시기금으로 개편하고, 출자, 투융자 등 새로운 기능 수행을 위해 보증 전문기관이자, PF 등 사업성 심사 역량을 갖춘 대한주택보증(주)를 전담기관으로 지정할 계획이다.
이외에도 시장상황을 반영하여 분양가상한제는 신축 운영하는 방안을 지속적으로 추진하며 사업시행자에게 공공이 무상으로 양도할 수 있는 기반시설 범위에 현황도로(공유지) 등 도시계획시설과 유사하게 이용되는 시설을 추가한다. 그리고 토지등소유자 동의시 지방자치단체가 신탁업자를 사업시행자로 지정할 수 있도록 개선함은 물론 정비구역 내 세입자에게는 주택기금에서 전세자금 저리융자를 추진한다.
사업추진이 어려운 지역은 지방자치단체 등과 함께 시공사 등이 보유한 채권의 손금처리를 유도하며, 사업취소 과정에서 주민과의 갈등을 최소화하고, 해제 이후에는 주거환경관리사업 등 소규모·수복형 사업 추진을 지원하여, 주민의 주택개량을 유도(주택기금에서 개량자금 융자)할 계획이다.
아울러, 수도권 민간택지의 주택 전매제한 기간도 단축할 것이다. 그러면서도 지금까지의 정비사업이 전면철거 위주의 주택재개발·재건축사업에서 이를 뛰어넘는 본질적 도시재생으로 변화하고 있다. 참으로 좋은 계획이다.
우리나라는 지금 전국적으로 노후·불량주택 단지가 점점 증가하고 있고, 이로 인해 도시슬럼화는 물론 지역경제 침체가 이어지고 있다.
따라서 근본적으로 도시재생은 자력기반이 없어 공공지원이 필요한 쇠퇴도시는 물리적 환경개선 뿐만 아니라 주민이 주체가 되는 지역 공동체를 활성화함으로 경제적·사회적 동반성장을 도모해야 한다. 지역경제 회생이 우선이다. 그렇게 하기 위해서는 우선 침체된 지역경제 회복 지원사업을 강화하고 다양한 유형의 도시재생사업을 창출해야 한다.
지금까지의 도시재생사업이 대규모 정비사업(수익성 중심) 위주였다면 앞으로의 도시재생사업은 소규모 정비사업(살기 좋은, 살고 싶은) 위주로 전환되고 있다.
그래서 도시재생사업의 추진방향을 우선 먼저 노후도시를 살기 좋은 도시로 만드는 환경재생부터 시작해야 하며, 침체된 지역경제를 살리기 위한 경제재생, 도시의 활력과 매력창출로 도시가 살아 숨 쉬는 살아있는 도시재생사업을 추진해야 한다. 물론 사업 추진 과정에서 주민들이나 소외계층의 차별 없는 참여가 요구되며 특히, 사업의 주체가 소유자 중심에서 거주자 중심으로 바뀌는 진정한 도시재생사업이 꼭 실현되어야 한다.
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