(조세금융신문) 우리 일상생활에 흔히 볼 수 있는 담보대출 중 전세권을 담보로 돈을 대여해 주는 경우가 있다.
이 경우 채무자(전세권자)가 돈을 갚지 못하면 채권자(전세권저당권자)는 어떻게 채권을 회수해야 하는지 사례를 통해 앞 호(8월호)에 이어 「해설」의 마지막 부분인 셋째와「촌평」을 살펴보기로 하자.
셋째, 그렇다면 채권자 丙은 어떻게 채권을 회수해야 하는가?
이는 전세권저당권의 실행문제이다. 즉 丙은 甲이 변제기에 피담보채무(2억원)를 변제하지 못하였으므로 전세권저당권을 실행하여 채권을 회수해야 한다. 전세권저당권의 실행은 크게 전세권의 존속기간이 만료된 경우와 만료되지 않은 경우로 나누어 판례를 통해 살펴보자.
저당권이 설정된 전세권의 존속기간이 만료된 경우에 저당권자(丙)는 민법 제370조, 제342조에 의해 저당목적물의 변형물인 금전 기타 물건에 대하여 일반 채권자가 물상대위권을 행사하려는 저당채권자보다 단순히 먼저 압류나 가압류의 집행을 함에 지나지 않은 경우에는 저당권자는 그 전은 물론 그 후에도 목적채권에 대하여 물상대위권을 행사하여 일반 채권자보다 우선변제를 받을 수가 있다(대법원 1994. 11. 22.선고 94다25728 판결; 대법원 2008. 12. 24. 선고 2008다65396 판결 등 참조).
물상대위권의 실행방법은 ① 저당권자의 물상대위권의 행사는 담보권의 존재를 증명하는 서류(전세권저당권설정계약서)를 집행법원에 제출하여 민사집행법 제273조에 의하여 채권압류 및 전부명령을 신청하거나(대법원 2000. 5.12. 선고 2000다4272 판결 참조), ② 저당권자가 압류하지 않고 타인이 압류하더라도 민사집행법 제247조 제1항에 의해 배당요구를 하면 물상대위의 요건은 충족되어 저당권자는 순위를 그대로 유지한 채 우선변제를 받을 수 있다(대법원 2002. 10. 11. 2002다33137).
위 두 방법 중 하나를 선택하여 행사하여야만 우선변제를 받을 수 있다. 만약 저당권자가 물상대위권의 행사에 나아가지 아니하여 우선변제권을 상실한 이상 다른 채권자가 그 보상금 또는 이에 관한 변제공탁금으로부터 이득을 얻었다고 하더라도 저당권자는 이를 부당이득으로서 반환청구할 수 없다(대법원 2002. 10. 11. 2002다33137). 따라서 전세권저당권자(丙)는 전세금을 위 두 방법에 따라 행사해야 채권을 회수할 수 있다(대법원 1999. 9. 17. 선고 98다31301 판결).
丙이 위 절차에 의하여 채권을 회수하지 못하면 전세권설정자(乙)가 전세권자(甲)에게 전세금을 지급해도 대항할 수 없고, 丙보다 후순위권자(A)가 압류를 하여 채권(전세금)을 추심해 간다면 丙은 A에게 부당이득으로 반환을 청구할 수 없음을 유의하여야 한다.
전세권의 존속기간이 만료되지 않는 경우에는 전세권저당권자(丙)는 전세권 자체에 대하여 임의경매를 실행할 수 있다. 환가방법의 문제인데 이론적으로는 전세권의 양도명령 등의 특별환가방법이 가능할 것이나, 실무는 전세권의 존속기간만료를 기다려 전세금반환채권에 대해 집행하는 경우가 더 용이할 것이다
촌평-전세권저당권자 이익보호에 미흡
위 사안을 해결하면서 다음과 같은 생각을 해볼 수 있다. 판례가 말하는 전세권저당권은 이름만 저당권이지 저당권으로서의 효력을 발휘하지 못하고 있어 전세권저당권자의 이익보호에 미흡하다.
앞으로 위와 같은 판례의 견해가 지속된다면 전세권저당권제도는 점차 사라지고 사문화될 우려마저 있다.
한편 법무부 내의 민법개정특별분과위원회는 전세권저당권에관하여 규정하고 있는 민법 제371조에 제3항을 신설하여 개정시안을 제시한 바 있으나 최종개정안은 “전세권을 목적으로 하는 저당권에 있어서 저당권자는 우선변제권의 범위 내에서 전세금반환채권을 직접 청구할 수 있다.
이 경우에는 민법 제353조 제3항의 규정을 준용한다.”라고 수정하였다. 이는 전세권저당권자의 보호를 위해 적절하다고 생각된다.(참고자료 : 김현선, 「경매절차상 전세권자와 전세권저당권자의 보호방안」, 『법학논총』, 제32집 제1호, 전남대학교법학연구소, 2012. 4.)
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