(조세금융신문) 2014년 현행 소득세법과 조세특례제한법을 기준으로 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 도시지역(주거,상업,공업, 녹지지역)에 편입된 경우로서 주택에 딸린 토지이거나 비사업용 토지 해당 여부를 판단하거나 자경농지 감면규정을 적용함에 있어서 각각의 세법령의 규정이 상이하여 상당한 혼란을 주고 있음에 착안하여 아래와 같이 각 양도토지 유형별, 도시지역 편입여부별로 간략하게나마 이를 비교하여 검토함으로써 양도소득세 신고 또는 경정업무에 조금이나마 도움을 주고자 한다.
1. 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 일반주택의 부수토지에 비과세 조건
양도일 현재 1세대가 국내에 1주택을 소유하고 그 주택의 취득일 이후 양도일까지 2012. 6. 29. 이후 양도분부터 2년 이상 보유한 경우로서 그 주택 부수 토지가 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제6조에 따른 도시지역(주거·상업·공업·녹지지역)에 편입된 경우이면 건물정착(수평투영)면적의 5배(도시지역 밖의 경우에는 10배) 이내 토지의 양도로 인해 발생하는 양도소득에 대하여비과세한다(소득세법 제89조 제1항 제3호, 소득세법 시행령 제154조 제7항).
2. 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 고가주택의 부수토지에 대한 유의사항
고가주택은 양도일 현재 소득세법 시행령 제154조 제1항에 규정한 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하더라도 소득세법 제89조 제1항 제3호 괄호규정에 따라 원칙적으로 비과세 대상이 아니므로 소득세법 시행령 제154조 제7항의 규정(주택의 부수토지로서 비과세 대상인 기준면적인 5배 또는 10배 초과여부)을 적용할 수 없고, 다음 1)과 2)의 방법으로 양도소득금액을 계산하도록 소득세법 제95조 제3항에 규정하고 있다.
1) 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익(소득세법 시행령 제160조)
(소득세법 제95조 제1항의 규정에 의한 양도차익)× {(양도가액－9억원)÷양도가액}＝(A)
2) 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액
(소득세법 제95조 제2항의 규정에 의한 장기보유특별공제액)× {(양도가액－9억원)÷양도가액}＝(B)
※간편식＝(A)×장기보유특별공제율＝(B). 다만, 소득세법 제104조의 3 제1항 제5호에 따른 비사업용 토지(주택정착면적의 5배 초과분, 도시지역 밖은 10배 초과분)에 해당되는 주택 부수토지에 대하여는 장기보유특별공제가 배제됨에 유의한다.
▶ 양도가액은 동법 제89조 제1항 제3호에서 규정하는 비과세대상 주택부수토지의 면적과 관계없이 고가주택의 부수토지 전체면적에 대한 실지거래가액으로 판단하는 것임 (서면4팀－2677, 2006. 8. 4.).
주택 부수토지 면적이 주택 정착면적의 5배(도시지역 밖은 10배)를 초과할 경우 80% 공제율 적용 여부
▶ 장기보유특별공제액을 계산함에 있어 소득세법 제95조 제2항 단서의 규정에 의하여 동항 표2가 적용되는 ‘1세대 1주택의 부수토지’는 실제 주택의 부수토지로 사용되고 있는 토지 중 같은법 제89조 제1항 제3호의 규정에 의한 주택부수토지(*＝주택정착면적의 도시지역 내 5배, 밖은 10배 이내의 토지)를 말하는 것임 (재산세과－791, 2009. 11. 19.).
▶ 지방세법 제182조 제2항 규정에 의한 주택부수토지 중 주택(무허가주택 포함. 재산－2748, 2008. 9. 9. 참조 요망)이 정착한 면적의 5배(도시지역 밖은 10배)를 곱하여 산정한 면적을 초과하는 토지는 비사업용 토지에 해당하는 것으로 보아 기간기준을 적용하고(서면4팀－2511, 2007. 8. 24.), 비사업용 토지로 보지 아니하는 “지방세법 제182조 제2항에 따른 주택 부수토지 중 주택이 정착된 면적의 5배(도시지역 밖의 토지는 10배) 이내의 토지”에는 무허가 주택 및 타인소유 주택의 부수토지가 포함되는 것임 (부동산거래과－401, 2010. 3. 17.).
3. 1년 이상 보유한 주택에 딸린 일정배율 이내(또는 초과)의 주택부수토지에 대한 적용세율
소득세법 제104조 제1항 제2호 괄호규정에 따른 초과누진세율 적용대상은
1) 1년 이상 보유한 주택과 소득세법 제89조 제1항 제3호에 따른 주택부수토지로 한정하고 있으므로
2) 소득세법 시행령 제154조 제7항에 따른 아래 용도지역별 배율 5배(또는 10배) 이내의 주택부수토지만이 일반초과누진세율 적용대상임에 유의한다.(소득세법 제104조 제1항 제2호, 동법 시행령 제167조의 5, 적용시기 : 2014. 1.1. 이후 양도분부터 적용, 2014. 2. 21. 대통령령 제25193호 부칙 제20조).
① 도시지역 내(주거지역·상업지역·공업지역·녹지지역) : 주택정착면적의 5배
② 도시지역 밖(관리지역·농림지역·자연환경보전지역) : 주택정착면적의 10배
3) 따라서, 용도지역별 5배(또는 10배)를 초과하는 주택부수토지로서 소득세법 제104조의 3 제1항 제5호와 동법 시행령 제168조의 12에 따른 비사업용 토지인 경우는 보유연수별 40%와 50% 및 일반초과누진세율 {6~38%, 2015년 이후 양도분은 (6~38%)＋10%P 가산초과누진세율} 중 가장 높은 세율을 적용함에 특히 유의해야 한다.
4. 도시지역에 편입된 토지에 대한 비사업용 토지 판단기준
소득세법 제104조의 3 제1항에 따라 아래 어느 하나에 해당되는 토지로서 도시지역 등에 편입된 기간 등 해당기간이 일정기간 초과기준(소득세법 시행령 제168조의 6)에 해당되는 때에는 비사업용 토지가 된다.
① 농지·목장용지 : 도시지역(市의 洞지역 내에 소재한 녹지지역·개발제한구역 내의 토지는 제외)에 편입(취득한 후에 편입된 경우로서 그 편입된 날로부터 2년이 지나지 아니한 농지·목장용지인 경우 해당기간은 비사업용 기간계산에서 제외)된 농지·목장용지. 다만, 도시지역 편입일부터 소급하여 1년 이상 재촌자경한 농지이거나 소득세법 시행령 제168조의 8 제3항에 정한 “비사업용 토지에서 제외되는 부재지주 농지(예: 주말체험농지)”인 경우에만 2년을 유예함에 유의
② 임야 : 도시지역(市의 洞지역 내 소재 여부와 무관하게 주거·상업·공업·생산녹지지역·자연녹지지역)에 편입되어 2년이 경과된 산림경영계획인가를 받아 시업(施業) 중인 임야·특수산림사업지구 안의 임야
③ 예비군 훈련장용 토지 : 도시지역(市의 洞지역 소재 여부에 무관하게 전국의 모든 토지를 대상으로 하여 주거·상업지역 및 공업지역) 안에 소재한 토지
④ 소득세법 제104조의 3 제1항 제1호 나목 {*＝市의 洞지역의 도시지역(주거, 상업, 공업지역)에 편입된 농지 u에 해당하는 농지일지라도 종중이 소유한 2005. 12. 31. 이전에 취득한 농지는 비사업용 토지가 아닌 것으로 한다(소득세법 시행령 제168조의 14 제3항 제4호 가목).
⑤ 주택의 부수토지 : 주택의 부수토지로서 주택정착면적에 5배(도시지역인 주거·상업·공업·녹지지역, 도시지역 밖은 10배)를 초과할 경우 그 초과상당분 주택부수토지(경계가 불명확한 주택의 부수토지는 주택바닥면적의 10배, 지방세법 시행령 제133조 제3항).
⑥ 소득세법 제104조의 3 제1항 제1호 나목 {*＝市의 洞지역의 도시지역(주거, 상업, 공업지역)에 편입된 농지 에 해당하는 농지일지라도 상속에 의하여 취득한 농지를 그 상속개시일부터 5년 이내에 양도하는 농지는 비사업용 토지가 아닌 것으로 한다(소득세법 시행령 제168조의 14 제3항 제4호 나목).
⑦ 다만, 직계존속 또는 배우자가 취득하여 8년 이상 재촌자경한 농지·8년 이상 재촌한 임야·8년 이상 축산업 경영에 사용한 기준면적 이내의 목장용지를 직계비속 또는 배우자가 상속 또는 증여받아 상속인 또는 수증자의 양도일 현재 해당토지의 소재지가 郡·邑·面·洞 여부에 무관하게 양도일 현재 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역(녹지지역 및 개발제한구역은 제외) 내에 소재한 경우는 부득이한 사유가 있는 비사업용 토지 제외규정을 적용하지 아니하므로 비사업용 토지가 되어 소득세법 제95조 제2항에 따른 장기보유특별공제규정을 적용하지 아니함에 특히 유의한다(소득세법 시행령 제168조의 14 제3항 제1호의 2 후단).
▶ “市의 洞지역”이란? : 『특별시·광역시(郡지역 제외. 郡지역에는 洞 없음)·특별자치시(읍·면지역 제외)·특별자치도(행정시의 읍·면지역 제외) 및 시(도농복합형태 市의 읍·면지역 제외. 邑·面지역에 洞없음)』를 총칭하여 편집자 임의로 용어를 변형시켰음. 이하 같음.
5. ‘市의 洞지역’에 소재한 주거·상업·공업지역 편입된 농지에 대한 감면 완전배제 또는 일부배제
① 양도일 현재 특별시·광역시(광역시의 郡 제외) 또는 시(지방자치법 제3조 제4항에 따라 설치된 도농(都農) 복합형태의 시의 읍·면 지역, 제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법 제15조 제2항에 따라 설치된 행정시의 읍·면 지역은 제외)지역에 있는 8년 이상 재촌자경한 농지 중 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 주거지역·상업지역 또는 공업지역(녹지지역 제외)에 편입된 농지로서 이들 지역에 편입된 날로부터 3년이 지난 농지는 감면규정을 적용하지 아니한다(조세특례제한법 제69조 제1항 본문, 동법 시행령 제66조 제4항 제1호).
② 2002. 1. 1. 이후에 농지가 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 주거지역·상업지역·공업지역에 편입되어 양도하는 자경농지일지라도 농지의 소재 지역을 구분함이 없이 주거지역·상업지역·공업지역에 편입된 날까지 발생한 양도소득금액에 한하여 감면을 적용한다.
{조세특례제한법 제69조 제1항 단서규정, 2001. 12. 29. 단서개정, 부칙(법률 제6538호) 제28조 제1항 : 2002. 1. 1. 이후 주거지역 등 편입된 농지에 대하여만 적용}. 즉 뒤집어 생각하면 농지 전체보유기간 중 양도소득금액 중 편입일 익일부터 양도일까지의 양도소득금액에 대하여는 감면규정을 적용받을 수 없고, 더욱이 소재지가 시의 동지역에 소재한 경우로서 3년이 지나면 자경농지 감면규정을 적용받을 수 없다는 점에 유의한다.
위와 같이 열거된 경우 外에도 양도소득세로 한정하여 조세특례제한법 제70조에 따른 대토농지에 대한 감면, 조세특례제한법 제69조의 2에 따른 축사용지에 대한 감면, 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하기 위한 소득세법 시행령 제155조에 규정한 농어촌주택 또는 조세특례제한법 제99조의 4에 정한 농어촌주택의 소재기준에 대한 특례 규정 등 더 많지만 지면관계로 차후 기회에 실겠다.
현)세무법인 하나 부회장,
현)세무법인 하나 부설 조세연구소 수석전문위원
전)국세청 부가, 소비, 법인, 양도·상속·증여세 업무
전)국세공무원교육원 양도소득세 전임교수
저서) 《양도소득세정석편람》
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