자본주의는 시장경제 논리에 의해 움직인다. 시장경제는 보이지 않는 손에 의해 움직인다. 물물교환으로부터 시작된 최초의 시장과 경제활동, 분업을 통해 전문화 되어가는 모습, 복잡한 시장 안에서 수요와 공급의 가장 적정한 수준을 유지하게끔 이끄는 보이지 않는 손, 그 속에서 적정가격이 형성된다.
다만, 시장이 크게 위축되거나 과열 양상이 나타날 경우 정부가 개입하기도 하는데 시장의 순기능을 저해할 우려가 있어 신중한 판단과 준비가 선행되어야 한다. 그래서 자본주의 시장에서는 부와 빈곤이 함께 공존하고 있다.
그런데 부동산시장에서 신축아파트를 공급하는 경우 분양가격을 일률적으로 적용하는 분양가 상한제를 실시하면 모두가 똑같아지거나 더 이상의 프리미엄이 존재할 이유를 찾지 못하게 된다.
자본주의 시장자체가 붕괴되는 아이러니한 현상이 발생한다. 열심히 노력해서 부를 축적한 사람들에게 서민들과 똑같은 환경에서 살라고 하는 것은 자본주의 시장을 왜곡하는 실수를 저지르게 되는 것이다. 따라서 자본주의 시장체제 하에서는 시장경제 논리가 타당하다.
분양가상한제와 규제의 역사
분양가상한제란 공동주택의 분양가격을 산정할 때 일정한 건축비에 택지비를 더하여 분양가를 산정하게 하고, 그 가격 이하로 분양하게 하는 분양가 규제제도이다.
분양가상한제는 주택 가격이 급등하면서 주택건설업체들이 과도하게 이익을 남기고 있다는 사회적 비판에 따라 2005년 1월 8일 주택법을 개정하여 동년 3월 9일부터 시행되었다.
그 내용을 살펴보면 분양가격은 국토교통부장관이 매년 3월과 9월에 고시하는 기본형 건축비에 건축비 가산비용과 택지비를 적용하여 산출하게 된다.
한편, 급격하게 자재가격의 등락이 있는 경우에는 조정주기(6개월) 전이라도 기본형 건축비를 수시 조정할 수 있게 하였다.
사업주체는 분양가상한제 적용 주택으로서, 공공택지에서 공급하는 주택에 대하여 입주자모집 승인을 받았을 때에는 입주자 모집공고에 택지비, 공사비, 간접비, 기타 국토교통부령으로 정하는 비용에 대하여 분양가격을 공시하여야 한다.
최초 분양가격 규제는 1977년부터 분양가상한 제도를 도입하면서 시작되었다. 당시 중동 붐으로 유입된 자본이 부동산시장에 유입되면서 아파트가격 급등이 사회적 문제로 이슈화되었기 때문이다. 이는 분양가를 정부에서 획일적으로 정한 상한가(행정규제가격)로 규제하는 제도였다.
하지만 이러한 획일적 규제로 인해 주택공급 위축이라는 부작용이 나타나, 결국 1980년대 말 전세가격 폭등 등 부동산 대란이라는 대가를 치러야 했다.
이에 정부는 업체의 요구를 수용하고 200만호 주택공급목표 달성을 위해 1989년 11월부터 분양가상한제를 폐지하고, 분양가를 택지비와 건축비에 연동시키는 원가연동제를 시행하였다.
그러나 상황은 1990년대 중반 도산하는 건설업체가 등장하면서 조금씩 바뀌게 되었다. 특히 외환위기로 인해 주택시장이 침체되고 미분양이 급증하자 1997년 1월 강원, 충북 등 4개 권역의 전용면적 85㎡ 이하의 자율화를 시작으로 규제가 완화되었다.
1997년 6월 수도권 이외 지역 전면자율화, 1998년 2월 민간사업자 보유택지 자율화, 1998년 10월 수도권 85㎡ 초과 공공택지아파트 자율화가 이루어졌고, 이어 1999년 1월에는 국민주택기금을 지원받는 아파트 외는 전면자율화로 사실상 분양가규제가 폐지되었다.
주택경기를 살리기 위해 취해진 분양가 자율화는 2000년대 초반 주택경기 회복과 함께 또다시 분양가 급등으로 이어졌다. 고분양가로 주변 주택가격이 상승하고 다시 분양가를 올리는 악순환이 나타난 것이다.
당시 분양가 자율화 이후 서울지역 아파트 평균 분양가는 1998년 3.3㎡ 당 512만원에서 2006년 1546만원으로 급상승하자, 분양가 규제의 목소리가 다시 힘을 얻기 시작했다.
이에 정부는 2005년 3월 9일 분양가상한제를 다시 도입하게 된 것이다.
정부는 무주택 서민의 주택마련 곤란, 건설업체 폭리 등의 문제점을 제기하며, 공공택지에서 건설ᐧ공급되는 주거전용 85㎡ 이하 주택은 택지비와 건축비를 기준으로 분양가 상한을 직접 규제하게 되었다. 또한, 판교 신도시와 은평 뉴타운의 고분양가에 대한 논란이 이어지며 민간아파트에 대한 분양가 공개 요구 목소리가 높아졌다.
2006년 2월 24일부터는 분양가상한제 주택을 공공택지에서 건설ᐧ공급되는 주거전용면적 85㎡이하 주택 뿐만 아니라 주거전용면적이 85㎡를 초과하는 주택에 대해서도 적용하게 되었으며, 2007년 9월 1일부터는 주택법 제38조 개정(2007년 4월 20일)에 따라 일반에게 건설ᐧ공급되는 모든 공동주택에 대하여 분양가상한제를 적용하게 되었다.
2008년 9월 미국 발 금융위기(리먼브러더스 사태)로 경기침체와 더불어 부동산시장이 침체되자 정부는 2009년 2월부터 분양가상한제 폐지를 담은 주택법 개정안을 국회에 제출한 후 2014년 말 선별적용 합의되기까지 줄곧 한 치의 양보도 없이 여야는 줄다리기를 했다. 그러면서도 정부는 2009년 5월부터는 도시형생활주택 분양가격만 자율화 했으며, 2009년 5월 4일부터는 도시형 생활주택의 경우 분양가상한제 적용을 배제하였다.
또한 2010년 4월 5일부터는 경제자유구역의 경우 경제자유구역위원회에서 외자 유치촉진과 관련이 있다고 인정하여 분양가상한제 배제를 심의ᐧ의결한 경우와 관광특구 내 초고층건축물의 경우 분양가상한제 적용을 배제하였다.
2012년 3월 공공택지 분양가 공시항목을 61개 항목에서 다시 12개 항목으로 축소 시행하면서 분양가 상한제 폐지의 당위성이 대두되기 시작하였다.
2014년 말 여야는 국회에서 극적으로 분양가 상한제 선별적용이라는 일부 폐지에 가까운 합의를 하고 본회의를 통과시켰다. 이렇듯 분양가 상한제 폐지는 지루한 싸움이었다.
분양가상한제 선별적용
어렵게 여야가 합의한 분양가상한제는 2015년 상반기부터 민간택지 내 공동주택을 분양하는 경우 적용받지 않는다. 다만 분양가상한제 주택에 적용해온 전매제한은 현재와 같은 수준으로 유지된다.
지난 연말 여야는 이 같은 내용의 주택법 개정안을 통과시켰다. 개정 법률안은 공포 후 3개월 후 시행에 들어갈 예정이기 때문에 금년 4월부터 사업계획승인을 받는 분양물량부터 적용될 것으로 전망된다.
국토교통부는 법 시행 이전 대통령령이나 시행 규칙 등을 개정해 분양가상한제 적용지역이나 기준 등 세부안을 마련할 계획이라고 한다.
그동안 부동산시장의 대못이라고 했던 분양가상한제가 도입 약 9년만이며 폐지추진 약 6년 만에 역사 속으로 사라진 것이다.
물론 민간택지의 경우에는 투기가 우려되는 지역에만 주택정책심의위원회 심의를 거쳐 예외적으로 적용하도록 했기 때문에 사실상 현재 상황에서는 폐지되었다고 보면 될 것이다.
분양가상한제 폐지 및 선별적용이 부동산시장에 미치는 영향
시장경제라 함은 앞서 언급된 것처럼 수요와 공급측면에서 자유롭게 가격이 형성되고 거래가 이뤄지는 것을 말한다.
그러나 규제는 또 다른 규제를 만든다. 시장이 침체되어 있는 지금 정부의 분양가상한제 폐지 및 일부 선별적용은 다음과 같은 시장의 긍정적 효과가 나타날 것으로 예상한다.
첫째, 분양가상한제라는 규제가 그동안 주택구매 심리를 위축시켰다면 이번의 폐지 및 선별적용은 주택 구매력층에 심리적 불안감을 해소시켜 주택구매심리가 개선될 것이다.
둘째, 또한 구매력 있는 수요층의 주택구입을 촉진할 것이며, 일반주택 소유자도 기존 저렴한 주택의 거래나 미분양 주택 등 주택구입에 나설 것이다.
셋째, 건설사들도 지금까지 가격 통제로 획일적인 자재사용 등에서 벗어나 첨단기술, 최신자재 사용이 가능하여 주택수요자의 다양한 요구에 맞는 양질의 주택건설공급에 나설 것이다.
넷째, 신규주택의 경우 입주 후 마감재 등 재시공(발코니 확장 등) 비용이 절감되고 분양가 심사ᐧ공시에 따른 사회적 비용도 절감될 것이다.
다섯째, 주택재개발ᐧ재건축사업의 경우 조합원 부담이 완화되어 사업추진이 빨라질 것이며, 이로 인한 도심 내 주택공급과 거래 활성화에 도움이 될 것이다.
그러나 모든 정책이 긍정적인 측면만 있는 것은 아니다. 따라서 부정적인 측면을 살펴보면 첫째, 입지조건이 좋은 지역을 중심으로 주택가격이 급등할 수 있으며 주택지역의 차별화를 가속화 킬 수 있다.
둘째, 건설사들이 앞 다투어 분양가격을 올릴 경우 예전처럼 주택가격이 급등하지는 않겠지만 분양가격 상승이 주택가격 상승으로 이어져 서민들에게 내집마련 기회를 어렵게 할 수 있다.
결론적으로 이번 분양가상한제 폐지 및 선별적용은 주택의 품질이나 기술개발, 건설산업 발전에 기여할 것은 물론 주택재개발ᐧ재건축사업의 경우 재건축초과이익환수제 3년 연장과 더불어 조합원 부담이 완화되어 그동안 사업이 중단되거나 담보상태에 있는 단지들이 사업 속도를 낼 것으로 예상되며 이는 도심 내 주택공급과 주택거래 활성화 및 전세난 완화에도 도움이 될 것이다.
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권대중 명지대학교 부동산대학원 교수 |
이 력 : | (사)대한부동산학회(회장), (사)한국부동산산업학회(부회장), 국가미래연구원(국토·교통위원), 대한지적공사(선임 비상임이사) |
| 이메일 : | djk1129@hanmail.net | |
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