13일부터 주택거래신고가 까다로워지고, 탈법 거래에 대한 관리·감독이 강화되는 가운데 최근 군포·오산·인천 등 수도권 집값 급등지역의 거래량이 정부의 12·16대책 이후 최대 2.5배 가까이 급증한 것으로 나타났다.

 

특히 지난달 수원 등 집값 급등지역의 조정대상지역 확대 지정설이 돌기 시작하면서 2월 거래량이 눈에 띄게 증가하는 등 수도권 다른 비규제지역으로 2차 풍선효과가 현실화하는 모습이다.

 

정부는 이들 지역을 포함한 비규제지역의 모니터링도 강화한다는 방침이지만, 자금조달계획서 제출 대상인 6억원 초과 주택이 거의 없어 정부 단속에 한계가 있을 수밖에 없다는 지적이 나온다.

 

◇ 서울 아파트 거래 주는데 경기는 늘어…군포·오산·안산 등 급증

 

13일 연합뉴스가 경기도의 시 단위 아파트 거래량을 분석한 결과 작년 12·16대책 이후 수도권 남부의 주요 지역을 중심으로 거래량이 급증한 것으로 나타났다.

 

경기도 전체 아파트 거래량은 지난해 9∼11월까지 석 달 간 신고건수(계약일 기준)가 5만822건이었다. 그런데 작년 12월부터 올해 2개월까지 거래 신고건수는 6만9221건으로 직전 3개월에 비해 36.2% 증가했다.

 

주택거래신고기간은 지난 2월 21일 이후 계약분부터 30일로 단축됐지만 2월 20일 이전까지의 계약분은 종전처럼 신고기간이 60일이다.

 

1월과 2월 거래량에는 신고기간이 남아서 아직 미신고된 물량이 있음에도 불구하고 이미 12·16대책 전의 거래량을 크게 뛰어넘은 것이다.

 

경기도 아파트 월별 거래량으로도 작년 12월 신고분이 2만1천16건에서 올해 1월 2만601건으로 소폭 감소했으나 2월에 다시 2만7604건으로 전월 대비 34%가 증가했다.

 

같은 기간 12·16대책의 직격탄을 맞은 서울 아파트 거래량이 9∼11월 3만18건에서 12월∼2월 2만2138건으로 26.3% 감소한 것과 전혀 다른 양상이다.

 

전문가들은 12·16대책 이후 투기과열지구내 15억원 초과 대출 금지, 9억원 초과 주택담보대출비율(LTV) 강화 등으로 서울 주택시장에 돈줄이 막히면서 일명 '수용성(수원·용인·성남)'에 이어 수도권의 또 다른 비규제지역으로 2차 풍선효과가 나타나는 것으로 보고 있다.

 

특히 수원·안양·의왕 등 이번 조정대상지역과 인접해 있으면서 광역급행철도(GTX) 신설 등 교통 호재가 겹치거나 집값이 저평가된 지역을 중심으로 거래가 급증하고 있다.

 

안양·의왕과 가깝고 산본신도시가 있는 군포시의 경우 작년 12월부터 올해 2월까지 3개월간 거래량이 2599건으로, 작년 9∼11월 거래량(1065건) 대비 무려 144% 증가했다.

 

이는 지난달 20일 조정대상지역으로 지정된 수원(59.5%)이나 의왕(35.8%)·안양시(23.2%) 증가폭보다 3∼6배 이상 높은 수치다.

 

월별로도 작년 12월 신고 건수가 529건이었는데 올해 1월 611건으로 늘어난 뒤 2월에는 현재까지 신고된 계약 건수만 1월의 2배가 넘는(141.5%) 1475건에 달한다.

 

거래량이 급증하면서 군포시의 아파트값은 한국감정원 조사 기준 지난달 1.02% 올랐고, 이달 들어서도 주간 1.27%, 1.18%의 높은 상승률을 기록 중이다.

 

용인·화성 동탄신도시와 가까운 오산시의 거래량도 크게 늘었다.

 

오산시의 작년 12월∼올해 2월 거래량은 1645건으로 직전 3개월간의 거래량(799건)의 2배(105.9%)로 증가했다. 역시 2월 거래량이 899건으로 전월(446건)의 2배에 달할 정도로 최근 거래량 증가폭이 크다.

 

지난 2월 말까지 0.41%에 그쳤던 오산시의 주간 아파트값은 지난주 0.98%로 급등한 뒤 금주 조사에서는 1.95%나 뛰었다.

 

감정원이 관련 통계 조사하기 시작한 2012년 5월 이후 역대 최고 상승률이다.

 

안산시도 최근 거래량 증가가 두드러진다. 지난달 안산시의 아파트 거래 건수는 1494건으로 전월(959건) 대비 55.8% 늘었다.

 

지난달까지 최근 3개월 거래량 역시 총 3347건으로 직전 3개월(1981건) 대비 증가폭이 69%에 달한다.

 

또 화성 동탄 1, 2신도시 외에 비규제지역인 화성시는 최근 3개월 거래량이 직전 3개월보다 78.8% 증가했고, 같은 기간 평택시는 60.95%, 시흥시는 54.9% 거래량이 늘었다.

 

최근 GTX B노선 신설, 지하철 7호선 연장 등의 교통 호재로 투자자들이 몰리고 있는 인천시는 12·16대책 이후 지난 12일까지 국토교통부 실거래 신고 공개 건수가 1만4785건으로 대책 전 3개월(1만1504건)에 비해 28.5% 증가했다.

 

◇ 최근 6개월 자금조달계획서 대상 오산시 '제로'…규제지역 추가 지정 촉각

 

정부는 이에 따라 앞으로 풍선효과가 나타나고 있는 이들 비규제지역을 중심으로 비정상적인 거래가 없는지 자금조달계획서를 면밀히 분석하는 등 모니터링을 강화하고 편법 증여나 부정 대출 등의 위반 행위를 단속한다는 계획이다.

 

그러나 이들 비규제지역은 이렇게 거래량이 급증했는데도 자금조달계획서 제출 의무가 없는 6억원 이하 주택이 대다수여서 단속의 실효성이 떨어질 것이라는 관측이 나온다.

 

국토교통부의 실거래가 자료에 따르면 최근 거래량이 급증한 인천·군포·시흥·안산·오산시 등 5곳의 지난해 9월19일부터 이달 12일까지 신고 건수는 총 4만2273건으로, 이 가운데 6억원 초과 거래 건수는 1634건으로 전체의 3.9%에 그쳤다.

 

오산시는 이 기간 신고된 2402건 가운데 6억원 초과 거래 건수가 한 건도 없었고, 시흥시가 0.79%, 안산 1.13%, 군포도 3.9% 정도만 자금조달계획서 제출 대상이다. 그나마 6억원 초과가 많은 인천시도 6억원 초과 아파트 거래가 5.3%에 그쳤다.

 

군포시의 한 중개업소 대표는 "자금조달계획서 없이는 편법 증여나 비정상적인 자금을 통한 주택거래를 찾아내기가 현실적으로 쉽지 않을 것"이라며 "비규제지역이다 보니 수요자들도 이번 거래신고 강화 방침에 크게 개의치 않는다"고 말했다.

 

이에 따라 앞으로 이들 비규제지역내 집값 상승세가 지속할 경우 정부가 조정대상지역으로 추가 지정할 가능성도 배제할 수 없다.

 

조정대상지역으로 지정되면 대출·청약·세금 규제가 현행보다 대폭 강화됨과 동시에 3억원 초과 주택을 거래할 때 자금조달계획서를 제출해야 한다.

 

이들 5개 시가 조정대상지역으로 지정될 경우, 자금조달계획서 제출 대상인 3억원 초과는 전체 거래 아파트의 평균 43%로 늘어난다.

 

최근 6개월간의 실거래에서 군포시는 절반 이상이 3억원을 넘었고 인천은 46.8%, 안산 35%, 시흥 34%, 오산 16.5%가 3억원 초과 아파트였다.

 

KB국민은행 리브온 이미윤 차장은 "최근 강세지역은 수도권에서도 상대적으로 집값이 낮은 곳이 많지만 계속해서 매매가격이 오르면 정부도 부담이 될 수밖에 없을 것"이라며 "다만 최근 코로나 확산으로 이달 들어 수도권도 주택거래가 주춤한 양상이어서 풍선효과가 계속될 지는 좀 더 지켜봐야 한다"고 말했다.