김현아 한국건설산업연구원
건설경제연구실장

(조세금융신문) 가격 급등기의 대표적 규제... 사실상 폐지?

지난해 12월, 6년이 넘게 계류되었던 분양가 상한제 폐지 등 부동산 주요 3법이 국회를 통과하였다.

부동산 3법이란 구체적으로는 ‘분양가 상한제(주택 법)’, ‘재건축 초과이익 환수제(재건축초과이익환수법)’, ‘재건축 조합원에게 소유 주택 수만큼 주택공급 허용 (도시 및 주거환경정비법)’과 관련된 ‘주택 관련 3법’이다.

3개 규제는 이름에서도 나타나는 바와 같이 가격을 통제하거나 과도한 이익을 환수, 재산권 행사를 제한하는 대표적인 반시장적 규제들이다.

이는 과거 주택 가격 급등기에 시장 안정을 위해 불가피하게 만들어진 규제들이며 제정 당시에도 반시장적이라는 비판으로 논란이 많았다.

정부는 지난 글로벌 금융 위기 이후 주택가격이 하락하거나 침체를 벗어나지 못하게 되자 시장 활성화 혹은 정 상화를 위해 많은 규제완화를 단행하였다.

그 과정에서 장기간 처리되지 못하고 남은 것이 바로 주택 3법이며 특히 분양가 상한제 폐지는 정부의 주택시장 대책이 발표될 때마다 거론되었지만 번번이 국회에서 처리가 불발되었던 대표적 ‘허당 정책’이기도 하다. 

 
우선 분양가 상한제는 공공택지에는 여전히 적용된다. 민간택지 의 경우에도 원칙적으로는 폐지이지만 국토부 장관이 일정 요건에 충족되는 지역을 지정할 경우 다시 적용 이 가능하다.

즉 탄력적용제인 셈이다. 재건축 초과이익 환수제의 경우 3년 동안 부과를 유예하는 ‘임시 폐지’이다. 3년 뒤에 부활될지, 폐지될지는 아직 모를 일이다. 재건축 조합원에게 소유주택수 만큼 주택공급을 허용해 주자는 규제완화는 3주택까지만 허용되는 것으로 조정되었다.
 

비수도권 지역에서는 이미 조합원들이 보유한 주택 수만큼 신축 주택을 공급받는데 아무 제약이 없다. 이 규정은 수도권에만 적용되는 것이다.

한편에서는 향후 주택가격이 오르기 보다는 일본식 장기침체가 우려된 다는 목소리가 제기되고 있는데도 이 주택 3법에 대해서만큼은 여전히 주택가격이 재상승하게 되면 필요하다는 반대논리가 있다.

3개의 법은 모두 도입 당시 강남3구를 겨냥해서 만든 법이라고 해도 과언이 아니다.

따라서 이 법을 변경하거나 폐지하면 강남3구에 가장 직접적인 영향을 미칠 수밖에 없다. 강남3구에 혜택을 주는 것은 곧 특혜라는 편견이 작동하는 것이다.
 

일선 국회의원들은 모두 개정의 불가피성에 동의하지만 당론상 어쩔 수 없다고 난색을 표현한다는 것이 입법 현장의 목소리이다. 이 법에 갖는 상징성이 정치적 부담을 주기 때문이다. 그러다 보니 어렵게 합의를 이루어냈지만 여전히 반쪽짜리 규제완화에 그친 것이다.
 

주택 3법 개정, 단기적인 시장 회복보다는 근원적 체질개선에 기여 주택 3법이 국회에서 통과되었지만 시장의 반응은 미온적이다. 그 이유는 지금의 시장 상황이 과거와 같지 않기 때문이다.

그럼에도 불구하고 3개 규제의 직접 적인 타겟이 되었던 강남3구에서는 규제완화의 효과가 예상된다.

그러나 그 파급효과는 단기에 그치고 외부로 확산되지는 못할 것으로 전망된다.

 주택소유자의 고령화, 저출산, 저성장이라는 커다란 우리사회의 구조변화가 주택시장의 미래를 바꾸기 시작했기 때문이다. 그러므로 더 이상 과거의 낡은 정책으로 시장을 바꾸거나 조절할 수 없다.
 

바뀐 환경에 맞게끔 버릴 것은 버리고 새것으로 교체해야 한다. 분양가격을 통제할 것이 아니라 터무니없이 비싸다면 사지 않는 똑똑한 소비자가 늘어나야 한다. 우수한 품질의 좀 더 저렴한 주택을 공급하려는 공급경쟁을 유도해야 한다. 미래에 있을지도 모를 염려 때문에 없어져야 할 낡은 제도들을 유지하는 것은 바람직하지 않다.

이번 주택 3법의 통과는 단기적인 시장 부양책이라기보다는 더 이상 작동하지 않는 주택시장의 낡은 규제들을 정비하는 계기가 되어야 할 것이다.

김현아 현) 한국건설산업연구원 건설경제연구실장  hakim@cerik.re.kr
현) 대통령 직속 국민경제자문회의 민생경제분과 위원
현) 기재부 세제발전심의위원
현) 한국주택학회, 대한국토도시계획학회 이사

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