보통 거짓계약서를 작성하는 이유는 크게 두 가지로 생각할 수 있다.
첫째, 거래금액을 거짓으로 작성하여 양도소득세를 적게 납부하거나 둘째, 매수자가 취득세 과세표준을 줄여서 취득세를 적게 납부하기 위함이다.
거짓계약서를 작성할 경우 1세대 1주택 비과세나 8년 자경농지 등 감면요건에 해당하는 양도인은 양도소득세를 추징당하고, 양수인은 향후 해당 부동산을 양도할 때 양도소득세 비과세, 감면 혜택이 배제되므로 주의하여야 한다.
또한 취득세 신고 과세표준을 거짓으로 신고하면 당해 부동산에 대한 취득세의 3배 이하에 상당하는 금액의 과태료가 부과된다.(부동산거래신고에 관한 법률$8③, 부동산거래신고에 관한 법률 시행령 $6①)
또한 중간에서 공인중개사가 거래계약서의 거래금액 등 거래내용을 거짓으로 기재하거나 서로 다른 2 이상의 거래계약서를 작성한 경우에는 중개사무소 등록이 취소될 수 있다.(공인중개사법 $38②)
[사례1]
1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 주택소유자가 거래상대방 요구 등에 따라 실거래금액 700백만원을 850백만원으로 거짓계약서(UP계약서)를 작성해 준 사실이 확인된 경우
① 1세대 1주택 소유자에게 비과세 배제하고 양도소득세 추징
거짓계약서의 거래가액과 실지거래가액의 차이 150백만원과 비과세를 적용하지 않았을 때의 산출세액 122백만원 중 적은 금액 122백만원 추징
*추징세액 : 거짓계약서 거래금액과 실지거래가액의 차이를 한도로 해서 비과세(감면)받은 금액
② 1세대 1주택 소유자로부터 취득한 매수인도 비과세, 감면 혜택 배제
사례1의 경우는 매수자가 추후 매도시 취득가액을 높여 양도소득세를 줄일 목적으로 UP계약서를 작성한 것이다.
[사례2]
전소유자의 요구에 따라 실거래가액 550백만원을 500백만원으로 거짓계약서(DOWN계약서) 작성한 주택취득자가 추후 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춰 주택을 양도하고 양도소득세 비과세로 신고한 사실이 확인된 경우
① 취득자가 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 후 양도하더라도 비과세 적용 배제하고 양도소득세를 추징
거짓계약서의 거래가액과 실지거래가액의 차이 50백만원과 비과세를 적용하지 않았을 때 산출세액(69백만원) 중 적은 금액 50백만원 추징
*추징세액: 거짓계약서 거래가액과 실지거래가액의 차이를 한도로 해서 비과세(감면)받은 금액
② 전 소유자도 양도가액을 실지거래가액으로 수정하여 추징(가산세 부과)
사례2의 경우는 매도자가 양도소득세를 줄일 목적으로 다운계약서를 작성한 것이다.
또한 양도소득세 부과제척기간(국가가 세금을 부과할 수 있는 기간)은 5년이다. 다만 위 사례처럼 거짓계약서를 작성하여 세금을 탈루하려는 의도가 있는 경우는 사기·기타 부정한 행위로 보아 10년 동안은 세금문제에서 자유로울 수 없다. 따라서 부동산을 사고 팔 때 납세자 및 부동산 관련 종사자들은 이 점에 주의할 필요가 있다.
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정종희 이안세무회계 공동대표 |
이 력 : | 전) 안진회계법인 감사본부 및 재무자문본부 근무, 공인회계사 및 세무사 자격취득 |
| 이메일 : | jung2694@hanmail.net | |
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