주택임대차보호법 개정으로 계약갱신청구권과 전월세상한제가 시행돼 임대차 계약 기간이 2년에서 4년으로 확대되는 등 임대차 시장에 큰 변화가 일어났지만 아직 끝난 것이 아니다.
내년 6월 전월세신고제가 시행되면 비로소 임대차 3법이 완성되면서 시장은 다시 변곡점을 맞게 될 전망이다. 게다가 전세난을 해결하기 위한 대책 마련이 필요하다는 의견이 제시되는 가운데 국회에서 처리를 기다리는 주임법 개정안이 22개나 있다.
◇ 전월세신고제, 새로운 판도라의 상자 열린다
주임법 개정으로 계약갱신청구권과 전월세상한제가 도입된 지 3개월밖에 되지 않았지만 임대차 시장에는 벌써 큰 변화가 생기고 있다.
기존 2년을 거주한 뒤 재계약이 되지 않으면 다른 집을 찾아 나서야 하거나 집주인이 만족하는 수준으로 임대료를 높여줘야 했던 세입자들은 이젠 추가 2년을 더 살면서 임대료 상승폭은 5%로 묶을 수 있게 됐다. 하지만 문제는 신규 계약이다. 기존 세입자들 대부분이 계약이 만료돼도 계약을 갱신하고 눌러앉으면서 전월세 매물이 급감했고 집주인들이 임대료를 대폭 올려 전월세 임대료가 껑충 뛰었다.
이런 점에서 내년 6월 시행을 앞둔 전월세신고제가 주목된다. 전월세신고제는 전월세 계약을 하면 지방자치단체에 그 내용을 신고하게 하는 제도다.
이미 이 제도를 담은 '부동산 거래 신고 등에 관한 법률' 개정안이 국회에서 통과됐기에 내년 6월 시행 일정은 바뀌지 않는다.
전월세신고제가 도입되면 집주인의 임대소득이 파악돼 조세 형평성을 제고할 수 있는 점도 있지만 무엇보다 집의 임대료 수준이 투명하게 공개된다는 점에서 시장에 적잖은 영향을 주게 된다.
신규 계약의 임대료가 큰 폭으로 뛰고 있지만 세입자는 집주인이 제시하는 임대료가 적정한 수준인지, 어느 정도 대표성이 있는지 알 방법이 없다. 하지만 전월세신고제가 시행되면 주택 실거래가처럼 전월세 시세도 투명하게 공개된다.
전월세신고제는 최근 일각에서 도입 의견이 제시된 신규 계약에 대한 전월세상한제나 표준임대료 제도와 맞물려 돌아갈 수 있기에 더욱 주목된다. 큰 파급력이 있는 두 제도 모두 임대료 시세 정보가 파악된다는 전제를 하고 있기 때문이다.
신규 계약에도 전월세상한제를 적용하는 방안은 이미 더불어민주당 이원욱 의원이 발의한 주임법 개정안에 담겨 있고, 표준임대료제도 같은당 윤호중 의원의 법안에 있다.
임대료 인상을 기존 계약액의 5%를 넘기지 못 하게 하는 '5%룰'을 계약 갱신 때만 아니라 신규 계약에도 적용하려면 직전 세입자가 낸 임대료가 얼마인지 알아야 한다.
표준임대료제는 지자체가 주택의 적정한 임대료 수준을 평가·고시하고 집주인들이 이에 따라 임대료를 책정하게 하는 제도로, 이 역시 도입하려면 전월세 시세 자료가 필수적이다.
◇ 임대차 3법 더 바뀌나…국회에 쏠린 눈 올 상반기 수십 건의 주임법 개정안이 국회에 쇄도했고 이 중 일부가 처리돼 계약갱신청구권제와 전월세상한제가 도입됐다.
하지만 아직 처리되지 않은 주임법 개정안은 22건에 이른다. 대부분 여당 의원들이 발의해 새로운 주임법 내용을 보완하는 내용이다.
가장 주목되는 것은 이원욱 의원의 신규 계약에 대한 전월세상한제 도입 방안과 윤호중 의원의 표준임대료제 도입 방안이다. 이원욱 의원 안은 주택에 대한 임대차 계약이 종료된 후 1년 이내에 체결하는 신규 계약 시 기존 임대차 계약에 연계해 임대료 증액 상한률을 적용하는 내용이다.
윤호중 의원 안은 임대료를 시·도지사가 공고한 표준임대료로 정하게 하면서 시행령을 통해 증감할 수 있도록 했다. 임대차 2법 시행 이후 신규 전월세 계약 임대료가 치솟아 전세난이 가중하고 있기에 내년 전월세신고제 시행에 맞춰 두 법안의 처리 방안이 논의될 수 있다.
국회 법안 심사는 이달 중순에 본격화할 것으로 예상된다. 독일의 경우 임대료가 급증하는 등 주택난이 심각한 지역에 한정해 신규 임대차 계약을 체결할 때 임대료를 표준임대료의 10% 내에 정하게 하는 최초 임대료 규제 제도를 운영 중이다.
하지만 신규 계약 임대료를 통제하는 것은 사적자치의 원칙에 맞지 않고 집주인의 재산권 행사에 지나친 제한이 될 수 있다는 지적도 나온다. 표준임대료의 경우 막대한 행정력이 들어가야 한다는 점에서 회의론도 있다. 현재 주택 가격공시를 두고도 가격의 적정성이나 형평성 등을 두고 논란이 많은데, 임대주택 가격을 공시한다는 것은 더욱 어려운 과제다.
법무부는 두 안에 대해 도입에 신중해야 한다는 입장을 국회에 밝혔다.
윤호중 의원 안은 임차인과 임대인이 함께 공감할 수 있는 합리적인 표준임대료가 산정돼야 하기에 중장기적인 검토가 필요하고, 이원욱 의원 안은 종전 계약의 임대료가 항상 적정한 시장가격으로 체결됐다고 할 수 없는 점을 감안해 신중히 검토해야 한다는 것이다.
이 외에 같은당 이해식 의원 안은 세입자가 집주인에게 미납 국세가 있는지 정보 열람을 요구하게 하는 내용을 담았다. 정성호 의원 안은 최우선 변제를 받을 수 있는 보증금액을 주택 가액의 절반에서 3분의 2로 상향 조정하는 내용이다. 이에 반해 국민의힘 등 야당 의원들의 법안도 발의됐다.
야당 의원들은 임대차 2법의 부작용이 심각하다고 지적하고 제도의 수정을 꾀하는 법안을 내고 있다.
국민의힘 김은혜 의원의 주임법 개정안은 세입자가 있는 주택의 매수자가 실거주를 목적으로 주택을 구입하는 경우에는 등기를 마치지 않더라도 기존 세입자의 계약갱신요구를 거절할 수 있게 하는 내용이다.
새로운 주임법 시행 이후 주택 구매 과정에서 세입자의 변심 등으로 계약이 차질을 빚는 사례가 속출함에 따라 나온 법안으로 국회 처리 여부가 주목된다.
