우리나라 전체 임대주택 가운데 공공임대주택 공급은 2014년 기준 약 5.6%로 OECD국가 평균인 11.5%와 비교하면 아직도 절반수준에 불과하다. 대부분 선진국들은 과거에는 공공임대주택 공급을 공공이 주도했으나 점차 민간의 역할을 확대하고 있는 추세이다. 우리나라도 공공부문의 역할이 한계에 달하고 있기 때문에 민간부문을 보다 적극적으로 활용할 필요가 있다.
그동안 부동산 전문가들도 지속적으로 상승하고 있는 전·월세난을 해소하기 위해 이구동성으로 임대주택 공급을 늘려야 한다고 강조했다. 그렇다면 방법은 공공임대와 민간임대주택 두가지 방법밖에 없다. 따라서 정부는 민간에 의존하지 않고는 서민의 주거문제를 해결할 수 있는 방법이 없다. 물론 정부도 그동안 민간임대를 활성화하려는 정책적 노력이 여러 번 시도되었으나 효과를 크게 기대할 수가 없었다. 이유는 민간임대사업에 참여하는 사업자가 개인사업자 위주로 매우 영세했고, 정부의 지원대책이 부분적 단편적으로 이뤄져 적정 수익성을 확보할 수 없었기 때문이다.
이에 정부는 지난 1월 13일 국토교통부(서승환 장관) 대통령업무보고를 통해 기업형 주택임대사업 육성을 통한 중산층 주거혁신 방안을 발표했다. 이렇게 임대주택 공급에 정부가 팔을 걷어붙인 것은 주택을 구입해야 할 구매력 세대가 이제는 주택에 대한 인식이 소유에서 거주로 이동함에 따라, 자가 점유율(2008년 56.4%, 2010년 54.3%, 2012년 53.8%, 2014년 53.6%)은 지속적으로 감소하는 반면, 임대주택 수요가 꾸준히 증가하고 있기 때문이다.
특히, 임대주택 공급은 저금리, 낮은 집값 상승 기대감 등으로 전세에서 월세(2014년 월세 55.0%/전세 45.0%)로 빠르게 전환되고 있고, 주거비 부담 증가와 잦은 이사 등은 서민 주거불안으로 이어져 이를 줄이기 위해서는 장기 거주 가능하고 임대료도 안정적으로 관리되는 등록(제도권) 임대주택 재고가 충분히 확보될 필요가 있으나, 현실적으로는 매우 부족한 상황이다. 따라서 정부는 전·월세시장의 근본적 안정을 위해서 시장 이익 수준의 수익을 보장하면서 입주자들은 저렴한 임대료로 거주할 수 있는 기업형 민간임대주택 공급을 활성화시키겠다는 것이다.
어떻게 지원하나?
그동안 기업형 임대사업이 활성화되지 못하고 있는 것은 과도한 규제와 부족한 인센티브 그리고 택지부족 등이 원인이라고 국토교통부가 밝혔다. 따라서 정부는 지금까지 핵심규제 6개를 2개로 축소하고 민간임대를 기업형과 일반형으로 단순화하며 임대기간과 유형(건설/매입)에 따라 4년 또는 8년으로 임대기간을 단순화한다. 또한 기업형 임대사업자를 신설하여 300가구 이상을 건설하고 8년 이상 임대하거나 100가구 이상을 매입하여 임대하는 경우로 구분하여 지원한다.
기업형 임대사업의 유형을 건설·위탁형, 매입·위탁형, 리츠형으로 구분하고 업무영역 확대를 통하여 이사업 등 택지·기금·세제 등 추가지원과 함께 임대주택 공급 촉진지구에서 사업을 할 경우 사업 시행권을 부여하며 주택기금 출자와 LH 매입확약 등도 함께 추진된다. 일반형 임대사업자의 경우 분양전환 의무를 폐지하고 8년 이상 장기임대를 유도하며 장기임대(준공공)인 경우 면적제한(85㎡ 이하)과 함께 초기 임대료 규제도 폐지한다.
물론 단기임대의 경우 2년 단위 계약기간에 맞춰 4년으로 단축(기존5년)하고 임대의무기간 중 무단 매각시 과태료 역시 인하 3천만원에서 1천만원으로 인하해준다. 뿐만 아니라 도심 내공공부지 중 장기미집행 도시계획시설용지, 국·공유지 등 가용 가능한 공공부지를 현물출자 또는 장기임대, 할인매각 등을 통하여 부지를 공급하며, LH가 보유하고 있는 토지 중 장기 미매각·미착공 부지 등을 할인매각·할부조건 완화, 용도전환(분양→임대)하여 택지로 공급한다.
그리고 수도권 내 그린벨트(GB) 해제가능(총량 97.8㎢)한 토지중 기업형 임대 사업자가 제안한 지역은 그린벨트를 해제하여 공급하며 정비사업(재개발·재건축)을 통하여 공급되는 주택물량의 일정 비율을 기업형 임대사업자에게 공급할 경우 사업유형 선택권(용지분할, 지분위탁, 분양분 매각방식)을 부여하며 사유지 또는 건설사 보유 택지 등을 활용하는 경우에는 용적률 등 건축규제 완화와 기금 심사기준 완화를 통하여 지원한다.
여기에 기업형 임대주택 공급촉진지구제를 도입하되 그 면적이 1만㎡ 이상(비도시는 3만㎡) 또는 전체면적의 50% 이상을 8년 이상 임대하거나 시행자의 토지면적이 1/2이상 보유하고 있을시 현재 4단계 허가절차에 2년 정도 소요되던 것을 1~3단계 절차에 1년 이내로 단축해준다. 또한 도시기본계획 변경절차를 간소화(90일→30일)하여 일정 요건시 도시계획위원회를 생략하고 조례와 관계없이 용적률 상한, 복합개발 허용, 주택사업승인 완화 등 절차도 대폭 간소화한다.
건설을 위한 주택기금 융자지원도 대폭 확대하여 8년 장기 융자한도를 상향하여 60㎡ 이하는 8천만원, 60~85㎡는 1억원, 85㎡ 초과는 1.2억원(85㎡초과 신설)씩 지원하며 85㎡ 초과 주택(단,135㎡까지)으로 4년 단기임대 대출도 신설한다. 또한 융자금리도 인하하여 8년 장기 건설임대의 금리를 약 70bp 인하하고 상환조건 역시 임대기간 종료 후 상환 또는 15년 장기 원리금 균등분할 상환 등으로 완화한다. 기업형 임대리츠 지원부분에서도 민간제안+수급조절리츠로 단일화하고 개발사업도 추가하며 주택기금의 출자 역시 보통주 출자(리스크 분담)와 준공 전 참여(초기자금조달 지원)를 허용하고 지원대상도 소형에서 중형까지 확대함과 동시에 출자호수는 4천호에서 1만호로 확대한다.
마지막으로 기업형 건설 임대사업에 종합금융보증제도를 도입하여 총 사업비(토지+건설비용)의 최대 70%까지 보증(현재 분양 PF는 50%까지 보증)해주고 임대보증금은 LTV의 최대 90%까지 반환보증을 실시한다. 뿐만 아니라 기관 투자자의 출구전략을 마련하기 위하여 기업형 임대주택이 일정조건(60㎡ 이하 + 2억원 이하) 충족시 LH와 매입확약을 하고 임대의무기간 종료 후 건설업체·기금 동순위 잔여재산분배, 유동화증권 발행시 원리금지급보증(대주보)등을 지원하다.
세제지원에서 취득세는 8년 장기임대(60~85㎡)는 취득세 감면폭을 25%에서 50%로 확대하고 재산세 지원 내용은 현행과 동일하되 임대기간을 단기는 4년, 장기는 8년으로 단일화한다. 소득세·법인세의 감면대상을 기준시가 3억원에서 6억원으로 확대하고 85㎡ 이하 4년 단기임대는 20%에서 30%, 8년 장기임대는 20%·50%에서 75%로 확대한다. 자기관리형태 리츠의 준공공임대소득(85㎡ 이하)에 대해서는 법인세를 8년간 100% 감면한다. 결국 비과세라는 말이다.
양도소득세는 장기보유특별공제를 단기 40%, 장기 70%로 확대(10년 보유기준, 85㎡ 이하)하고 4년 건설은 4년 매입과 동일하게 최대 30%에서 최대 40%로 확대하며 8년 장기는 건설매입과 관계없이 최대 70%로 확대(준공공건설은 신설)한다. 8년 장기임대사업자 추가 세제혜택지원으로 개인소유 토지를 기업형 임대사업자에게 매각할 경우 양도세 10% 감면과 함께 법인소유 비사업용 토지 역시 매각할 경우 양도세 감면을 법인세 10% 추가과세에서 배제한다. 정부는 이 모든 것을 위해 민간임대 활성화 및 지원을 위해 ‘민간 주택임대사업 육성 특별법’을 제정한다.
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