올해 정부의 잇따른 고강도 규제에도 불안한 모습을 이어간 부동산 시장이 내년에는 안정을 찾을 수 있을까.
시장에서는 내년에도 집값이 쉽게 꺾이진 않겠지만 올해보다는 제한적일 것이라는 전망이 우세하다.
전세시장 역시 입주 물량 부족 등으로 상승세가 계속될 것으로 전망된다. 전세시장 불안이 집값 상승을 자극할 것이라는 우려가 크다.
대한건설정책연구원(건정연)은 내년 전국의 주택 매매가격이 2% 상승할 것으로 전망했다. 이는 건정연이 자체 추산했던 올해 상승률 6%보다 크게 낮은 것이다.
이미 올해 집값이 크게 올라 내년엔 주택 구매 수요가 감소하고 정부의 공급 계획 등으로 가격 상승력이 약화해 올해보다 가격 상승이 제한적일 것이라는 게 건정연의 분석이다.
다만, 3기 신도시와 광역급행철도(GTX) 사업 추진 과정에서 32조원에 달하는 보상금이 풀릴 것으로 추산돼 내년과 내후년까지 부동산 시장을 자극할 우려가 있다고 건정연은 전망했다.
저금리 기조가 이어지고 코로나19 대응을 위해 시중에 풀린 유동성이 자산 시장으로 몰리면서 부동산 가격을 떠받칠 가능성이 있다는 우려도 여전하다.
김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 "내년 부동산 시장은 거래량은 줄면서도 집값은 쉽게 내려가지 않는 막바지 상승장이 될 가능성이 있다"고 예상했다.
보유세 회피 매물이 얼마나 나올지도 내년 집값 향방을 가를 변수로 꼽힌다.
정부는 지난해 12·16대책과 올해 6·17대책, 7·10대책 등을 통해 다주택자의 세 부담을 크게 늘렸다.
이를 피해 양도소득세 중과 유예기간이 끝나는 내년 상반기까지 다주택자 매물이 상당수 나올 수 있다는 게 시장의 전망이자 정부의 기대다.
이런 분위기 속에 이른바 '똘똘한 한 채'에 대한 선호가 이어지면서 서울·수도권 외곽 지역에서부터 매물이 나오면서 집값 하락 압력으로 작용할 것이라는 기대다.
부동산114 임병철 수석연구원은 "시장에 나오는 매물량과 시장에서의 소화 능력에 따라 집값 하락에 미치는 효과는 달라질 것"이라며 "서울 진입을 노리는 수요가 여전해 매물이 나오면 바로 소화될 가능성도 있다"고 예상했다.
코로나19 백신 개발에 따른 경기회복과 금리 정상화, 국토교통부 장관 교체와 추가 대책 가능성, 내년 4월 서울시장 보궐선거 결과 등도 부동산 시장 전반에 영향을 끼칠 변수로 꼽힌다.
올해 하반기 이후 급격히 불안해진 전세시장은 내년에도 쉽게 진정되지 않을 것이라는 전망이 우세하다.
새 임대차법이 보장한 계약갱신청구권을 사용해 기존 집에 눌러앉는 임차인이 늘면서 시장에 풀리는 전셋집이 크게 줄어들고, '로또'가 된 아파트 청약을 기다리는 수요가 임대차 시장에 머무르면서 전세 품귀가 쉽게 해소되지 않으리라는 것이다.
정부가 11·19 전세 대책에서 대규모 공급 계획을 밝히고 공공임대를 최대한 빨리 공급하겠다고 나섰지만, 원하는 지역에 원하는 유형의 주택이 충분히 공급되기는 어려워 대책의 효과가 미미한 수준에 그칠 것이라는 전망도 나온다.
내년 입주 물량이 줄어드는 것도 불안 요인으로 꼽힌다.
부동산114 조사에 따르면 내년 전국의 아파트 입주 물량은 26만5천594가구로, 올해보다 26.5%(9만5천726가구) 감소한다.
서울은 2만6천940가구로 올해보다 44.7%(2만1천818가구) 줄어 반 토막이 나고, 경기도는 올해보다 22.1% 줄어든 10만1천711가구에 그칠 전망이다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "전세시장은 비탄력적이어서 앞으로도 가격이 올라갈 수밖에 없는 구조"라며 "아파트를 중심으로 한 전세난은 적어도 내년까지는 이어질 것"이라고 예상했다.
전세시장이 안정되지 않으면 매매시장 안정도 꾀하기 어렵다는 게 전문가들의 분석이다.
박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "내년 집값은 전세시장에 물어보라는 말이 나온다"며 "전셋값이 안정되지 않는다면 집값 상승도 진정되기 어렵다"고 말했다.
박 수석전문위원은 "전세난 회피 수요가 중저가 아파트 매수로 돌아서면 규제 효과로 거래가 급감하던 매매시장이 다시 살아나고 매도 우위의 시장이 형성돼 집값이 다시 상승세를 탈 가능성이 크다"고 예상했다.
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