(조세금융신문=이정욱 기자) 오는 7월부터 시행되는 ‘스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계’가 우리 주택시장에 미칠 영향에 관심이 쏠리고 있다.
‘스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계’는 사실상 가계대출 규제의 최종 단계로 평가된다. 모든 금융권 가계대출에 1.0~1.5%포인트의 스트레스 금리를 반영해 대출 가능 금액을 축소하는 방식으로, 자금 여력이 부족한 실수요자에게 직접적인 영향을 미칠 것이라는 전망이 지배적이다.
다만 지역별로 그 파장은 극명하게 갈릴 것으로 보인다. 서울은 자산가 중심의 '현금 거래 시장'으로 재편돼 영향이 제한적인 반면, 지방은 미분양 적체 속 수요 위축이 가속화될 수 있다는 우려가 제기된다.
◇ 서울·수도권, 자산가 중심 수요 유지…가격 방어력 여전
서울 강남3구, 용산, 마포 등 주요 지역은 이미 자산가 중심의 ‘똘똘한 한 채’ 시장으로 굳어진 상황이다. 주택 구매 시 대출 비중이 낮고 현금 자산을 통한 거래가 일반화돼 있어, 대출 규제의 직접적인 영향은 제한적이라는 분석이다.
서울 고가 아파트 시장은 보유 자산을 기반으로 한 ‘현금 매수’가 일반화된 구조로, 전문가들 역시 대출 없이 자금을 조달하는 사례가 많다고 본다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “서울은 아파트 매물 감소, 분양 진도율 저하, 임대료 상승 등이 복합적으로 작용하며 가격 상승 흐름이 유지되고 있다”며 “기준금리 인하 기대까지 남아 있어 급격한 수요 위축 가능성은 낮다”고 진단했다.
양지영 신한투자증권 수석도 “서울 고가 주택 시장은 대출 여력이 아닌 자산 보유력이 좌우하는 구조”라며 “규제의 실질적 영향은 중간 가격대 단지나 추격 매수층에 국한될 가능성이 크다”고 밝혔다.
◇ 수도권 인기지역도 영향 제한적…‘선별 매수’ 흐름 예상
분당, 과천, 하남 등 수도권 인기 지역은 교통·교육 인프라와 재건축 기대감 등을 바탕으로 여전히 선호도가 높다. 다만 스트레스 금리 적용으로 대출 가능 금액이 줄어들면서 일부 수요층의 관망세는 나타날 수 있다.
양 수석은 “단기적으로 매수 타이밍을 조정하는 흐름이 있겠지만, 자금력이 있는 계층 중심의 선별적 거래는 유지될 것”이라고 전망했다. 그는 “시장에는 이미 7월 이전 막차 수요가 일부 반영된 상태”라고 덧붙였다.
◇ 지방은 미분양 적체 속 수요 위축 불가피…유예책도 한계
가장 큰 충격이 우려되는 지역은 지방 중소도시다. 상대적으로 소득 수준이 낮고 대출 의존도가 높은 실수요층이 많아 스트레스 금리 상향 적용 시 대출 가능 금액이 급격히 줄어들 수밖에 없는 구조다.
국토부에 따르면, 2025년 3월 기준 전국 미분양 물량은 6만8920가구에 달하며, 이 중 76%인 5만2392가구가 지방에 집중돼 있다. 정부는 이를 고려해 지방 주택담보대출에 대해 스트레스 금리 적용을 6개월간 유예하고, 기존 2단계 수준인 0.75%로 유지하기로 했다.
함 랩장은 “세종시 등 일부 지역은 국회 및 대통령 집무실 이전 기대감으로 매매가 상승 흐름이 있으나, 대부분의 지방은 미분양 적체와 수요 부진에 시달리고 있다”며 “이번 조치는 시장 위축 방지용이지만, 회복까지 이끌기엔 한계가 있다”고 진단했다.
이은형 건설산업연구원 연구위원도 “지방에 스트레스 금리를 다소 낮게 적용한다고 해도, 주택 구매 의사가 없던 수요층을 자극할 수준은 아니다”라며 “실효성은 제한적”이라고 평가했다.
◇ 실수요자만 옥죄는 규제…정교한 정책 보완 필요
전문가들은 이번 규제가 자산가보다는 오히려 무주택 실수요자에게 불리하게 작용할 수 있다는 점에서 정책 보완이 시급하다고 지적한다. 특히 청년층이나 신혼부부 등은 대출 축소로 인해 내 집 마련 기회를 잃을 수 있다는 우려가 크다.
양 수석은 “실수요자의 진입 장벽만 높이는 방식은 시장 왜곡으로 이어질 수 있다”며 “가산금리 우대나 예외 조항 도입 등 보다 정교한 정책 설계가 필요하다”고 강조했다.
또 이은형 위원은 “6월 총선과 하반기 새 정부 출범 등 정치 일정을 감안하면, 당분간 대출 규제 기조가 완화될 가능성은 낮다”며 “주택시장 수요를 인위적으로 자극하는 정책은 기대하기 어렵다”는 견해를 피력했다.
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