(조세금융신문=김필주 기자) 서울 강남 4개구와 용산 등 기타 7개 구, 세종시가 투기지역으로 지정됐다.

2일 국토교통부 등 정부 관계부처는 합동으로 ‘주택시장 안정화 방안’을 발표했다.

먼저 재건축‧재개발 등 정비사업 예정지역을 중심으로 과열이 심해지고 있는 서울 25개구 전지역과 과천시, 세종시를 투기과열지구로 지정했다. 아울러 일반 주택시장으로 과열이 확산되고 있는 서울 강남‧서초‧송파‧강동 4개구와 용산‧성동‧노원‧마포‧양천‧영등포‧강서 7개구 및 세종시가 투기지역으로 지정됐다.

특히 세종시와 서울 강남‧노원‧강서 등 11개구 지역은 투기과열지구와 투기지역으로 중복 지정해 투기수요 유입을 차단하기로 했다.

이와함께 정부는 과도한 분양가로 인한 시장불안 차단과 실수요자의 내 집 마련 부담을 줄어주기 위해 민간택지 분양가상한제 적용지역의 지정요건도 개선하기로 했다. 분양가를 적정수준으로 관리할 수 있도록 주택가격 상승률, 청약경쟁률 등 정량요건을 개선하는 주택법 시행령을 오는 9월까지 개정할 예정이다.

현재 공공택지는 분양가상한제를 의무적용하고 있고 민간택지는 주택법 시행령상 ▲주택가격 3개월간 10% 이상 상승률 ▲3개월간 거래량이 전년대비 3배 이상 ▲직전 3개월 연속 평균 청약경쟁률 20:1 이상인 경우 등의 정량요건을 충족하는 지역 가운데 주거정책심의위를 통해 선정된 지역에 적용하고 있다.

재건축‧재개발 규제도 정비된다. 내년 1월부터는 재건축부담금 부과 유예의 추가연장 없이 재건축 초과이익 환수제가 예정대로 시행된다.

투기과열지구 내 재건축 조합원 지위 양도제한도 강화돼 조합설립 후 3년 내 사업시행인가 신청이 없고 3년 이상 소유하거나 사업시행인가 후 3년 내 착공하지 못하고 3년 이상 소유한 경우에만 예외적으로 조합원 지위양도가 허용된다.

투기과열지구에서는 ‘관리처분계획인가 후부터 소유권 이전 등기시’까지 재개발‧도시환경정비사업의 조합원 분양권 전매를 금지해 분양권 전매를 목적으로 한 투기수요 유입을 차단키로 했다.

재개발 사업시 임대주택 공급 의무비율도 강화된다. 임대주택 공급 의무비율 하한을 5%(서울 10%)로 설정해 임대주택 공급을 촉진시키며 이를 위해 오는 9월 ‘정비사업 임대주택 건설비율 고시’를 개정할 계획이다.

투기과열지구 내 정비사업 일반분양 또는 조합원 분양에 당첨된 세대는 5년간 투기과열지구 내 정비사업 일반분양이나 조합원 분양의 재당첨을 제한한다.

이를 추진하기 위해 정부는 오는 9월 ‘도시 및 주거환경 정비법’ 개정안을 발의하기로 했다.

투기과열지구 또는 투기지역으로 지정된 지역은 올해 도시재생 뉴딜 선정대상에서 제외하는 등 정부가 적극적으로 부동산 시장과열을 초해하지 않도록 나서기로 했다.

또한 지자체가 도시재생 사업계획을 수립할 경우 반드시 투기방지대책을 마련토록 했고 도시재생 뉴딜 선정 이후에도 부동산시장 과열이나 투기수요 급증 등 과열 징후가 보이면 사업 시행시기를 연기토록 했다.

2주택 이상 다주택자(조합원 입주권 포함)가 조정대상 지역 내에서 주택을 양도할 경우 양도소득세를 중과하고 장기보유특별공제 적용을 배제한다.

단 장기임대주택 등 과거 양도소득세 중과대상에서 제외됐던 주택 등은 이번 대책에도 양도세 중과 및 장기보유특별공제 배제 대상에 포함되지 않도록 조치했다.

조정대상지역 내 1세대1주택 비과세요건에 2년 이상 거주요건도 추가했다. 따라서 조정대상지역 내에서 1세대1주택 비과세혜택을 받기 위해서는 ▲2년 이상 보유 ▲양도가액 9억원 이하 ▲2년 이상 거주해야 한다.

내년부터는 조정대상지역에서 분양권을 전매할 경우 보유기간과 상관없이 양도소득세율 50%가 적용된다.

다주택자 등에 대해 강화된 금융규제가 이뤄진다. 먼저 투기지역 내에서는 주택담보대출을 세대당 1건으로 제한한다. 정부는 이를 위해 전 금융업권 감독규정의 조속한 개정을 통해 시행할 방침이다.

LTV‧DTI 비율도 보다 강화된다. 투기과열지구‧투기지역은 주택유형, 대출만기, 대출금액 등에 관계없이 각각 40%가 적용된다. 더불어 주택담보대출을 1건 이상 보유한 세대에 속한 자가 추가 주택담보대출을 받을 경우 LTV‧DTI 비율이 각각 10%p씩 강화한다.

따라서 주택담보대출이 1건 이상 있는 세대가 투기과열지구 및 투기지역에서 추가 대출을 받을 경우 LTV‧DTI가 각각 30%씩 적용된다.

다만 무주택세대주, 부부합산 연소득 6000만원 이하(생애최초구입자 7000만원)인 자 등 서민‧실수요자는 LTV‧DTI를 10%p씩 완화 적용한다.

종도금 대출보증 건수도 제한할 방침이다. HUG(주택도시보증공사)‧주금공(한국주택금융공사) 중도금 대출보증(9억원 이하 주택)을 1인당 통합 2건 이하에서 세대당 통합 2건 이하로 제한하며 투기지역‧투기과열지구‧조정대상지역은 세대당 1건으로 제한한다.

임대주택 확충을 위해 다주택자의 임대주택 등록 유도 방안도 마련하기로 했다. 등록 임대주택에 대해서는 다주택자 양도소득세 중과 및 장기보유특별공제 배제 대상에서 제외하고 이외 세제‧기금 등에 대한 인센티브는 오는 9월 관계부처간 협의를 거쳐 ‘주거복지 로드맵’을 통해 발표할 예정이다.

정부는 인센티브 확대 후 다주택자의 임대주택 자발적 등록이 저조할 경우 일정 수 이상 주택을 보유한 다주택자의 임대주택 등록 의무화 방안도 검토하는 등 초강력 대책도 마련할 계획이다.

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