(조세금융신문=김은유 변호사)
기존 시공자 선정 기준
재개발 재건축에서 시공자를 선정할 때 조합원들은 그동안 ① 브랜드가 어디인지? ② 3.3㎡당 공사비가 얼마인지? 이 두 가지 기준으로 시공자를 선택해 왔다.
먼저 브랜드를 살펴보면, 정비사업에는 서울이나 지방을 불문하고 최소한 시공능력 평가 30위 안에 드는 시공자들이 참여한다. 당연히 시공능력 최상위 업체가 시공하는 것을 마다할 조합원들은 없을 것이다. 아파트 브랜드가 아파트 가격에 영향을 미친다고 생각하기 때문이다.
다만 결혼을 할 때 인물만 보고 선택하여 평생을 후회하는 것처럼 시공자도 브랜드만이 아니라 사업참여제안서의 속 내용을 세밀히 살펴보고 선택하면 더 지혜롭다는 것이다. 대치동 동부센트레빌이 좋은 예이다.
다음 3.3㎡당 공사비도 겉으로만 보아서는 안 된다. 시공자들이 제시한 참여제안서를 보면 최초에 제시하는 3.3㎡당 공사비를 나중에 증액하겠다는 함정이 여러 곳에 있는데도 불구하고 그저 3.3㎡당 공사비가 현재 싼 곳을 선정하는 경우가 있는 것이다.
요즈음 서울시에서 진행되는 정비사업의 경우에는 내역입찰이 실시되어 단순 공사비 제안이 불가해지자 시공자들이 대안설계, 특화설계, 혁신설계라는 이름으로 포장하여 향후 거액의 증액을 예고하는데도 조합원들은 향후 증액 가능성은 보지 못하고 현재 3.3㎡당 공사비가 싸다는 이유로 선정한다. 그리고 시공자 선정 이후 조합과 시공자간에 엄청난 증액전쟁을 하다가 결국은 시공자가 승리하여 증액을 하여 준다.
조합원들은 시공자를 선택함에 있어서 모순 속에서 조화를 꾀해야 한다. 즉, 조합원들의 고민은 비용은 저렴하지만 품질은 높은 아파트를 원하는 것이다. 과연 비용이 저렴한데 품질이 높아질 수 있는가. 참으로 어려운 문제이다.
조합원들은 시공자가 제시하는 참여제안서를 분석하기가 쉽지 않다. 따라서 조합에서 전문가의 도움을 받아 분석하여 조합원들이 올바른 선택을 하도록 정보를 제공하여 주어야한다.
바람직한 시공자 선정 기준
이하에서는 시공자 선택 기준에 대해서 다른 시각을 몇 가지만 제시하고자 한다. 다만 내역입찰이 실시되는 서울지역과 나머지 지역은 조금은 다른 기준이 적용되어야 할 것이다.
첫째, 공사비 증액요인이 투명하여야 한다
서울시의 경우에는 완성된 설계를 바탕으로 내역입찰(물량내역서와 공사비 산출내역서에 의한 입찰을 말한다)을 하므로 공사비 증액요인이 많지는 않다. 그렇다고 전혀 없는 것은 아니다.
예를 들어 공사착수기준일이 변경되면 공사비 증액요인이 되는 것이다. 서울시 외에 다른 지역의 조합들은 내역입찰을 하지 않고 단순 3.3㎡당 공사비만으로 시공자를 선정하므로, 공사비 증액요인을 더 면밀히 살펴야 한다. 공사비증액이 없거나 최소화한 시공자를 선택하여야 한다. 이는 조합이 전문가를 동원하여 분석하고 조합원들에게 제시하여야 한다.
서울시를 제외하고는 도급계약서에 물량내역서와 공사비산출내역서를 첨부하지 않는 경우가 많으나, 이는 후일 공사비증액요인으로 작용하므로, 반드시 물량내역서와 공사비산출내역서를 첨부하여 최종적인 도급계약을 체결하여야 할 것이다.
시공자가 숨겨둔 공사비 증액사유는 다음과 같다.
- 단순 3.3㎡당 공사비 계약
- 설계변경(당 입찰제안서는 조합에서 제시한 설계도면 기준임 : 결국은 조합이 제시한 설계도면 이외의 최종 인·허가 단계인 사업시행 인가시 추가 부분이 생길 경우에는 그에 해당하는 금액 변동이 발생함)
- 조합원 평형변경으로 인한 변동(설계변경 수반하고, 기간지연으로 추가 비용 발생)
- 물가변동(시공자가 사업추진을 하지 않아 늦어지는데도 물가변동을 주장하는 것은 상식이하이다)
- 사업여건 변동(토질상태, 자재 값 급등, 조합 요구사항 반영, 기상조건 악화 등)
- 사업기간지연(이주기간 지연, 공사비 산정기준일 변경, 결국 착공기준일 변경으로 인한 증액)
- 마감재 불특정(유럽풍의 실내마감, 원목마루형 거실바닥, 최고급자재 사용 등)
- 대여금과 공사비 변제조건
○ 시공사 : 공사비 우선 변제 → 무이자 대여원금 → 유이자 대여이자 → 유이자 대여원금 → 기타비용
○ 조 합 : 유이자 대여이자→유이자 대여원금 → 공사비 → 무이자 대여금 → 기타비용
▶ 1,000세대 건축 시 이 순서만 바꾸어도 약70억원 정도가 절감된다고 함)
- 각종 금리조건(시공자는 사실상 금융으로 돈 번다)
- 계약해제 시 시중은행 일반대출 연체금리로 대여금 반환 조항(약17%)
- 발코니 확장
둘째, 마감재가 투명하여야 한다
마감재는 총 공사비의 약 40% 정도를 차지한다. 사실상 시공자가 제대로 이윤을 남기는 부분은 마감재 공사인 것이다. ‘유럽풍의 실내마감, 원목마루형 거실바닥, 최고급자재 사용’ 등 화려한 형용사를 제시하는 시공자보다는 마감재에 대해 정확하게 제품명을 기입하거나 단가를 제시하여 추후 변화 요인이 없도록 제시하는 시공자를 선택하여야 한다.
단적으로 화장실 변기만 해도 5만원부터 200만원까지가 있다. 아래 신문 보도내용을 보면 마감재의 중요성을 알 수 있다. 모델하우스에 설치된 가구가 실제 아파트에 시공되는 비율이 32%라고 한다. 충격적인 내용이다.
셋째, 독소조항을 제시하는 시공자를 배제하여야 한다
대표적인 독소조항을 살펴보면, ① 조합임원 연대보증 요구, ② 조합에 입금된 돈에 대해 다음날 시공자 통장으로의 자동이체, ③ 계약 해제 시 연 17%의 과다한 폭리, ④ 유이자 대여금 우선 변제가 아닌 공사비 우선 변제 조항 등이다.
넷째, 예상관리비를 제시받아야 한다
25평형 아파트에 살면서 관리비로 월 60만원을 내야 한다면, 이는 자가 주택이 아니라 거의 월세를 내는 수준이다.
다섯째, 층간소음, 벽간소음 방지대책이 충실하여야 한다
입주 후에 층간소음이나 벽간소음이 생기면 이는 치명적이다. 따라서 이에 대한 대비책이 제대로 된 제안을 하는 시공자를 선택하여야 한다. 또한 엘리베이터는 고장이 발생하면 입주자에게 치명적이므로 최상품으로 시공하겠다고 제시하는 업체를 선택하여야 한다.
<재건축재개발 총회진행, 임원 선임·해임, 시공자 선정 실무> 책 참고, [법무법인 강산]
[프로필] 김 은 유
• 법무법인 강산 대표변호사
• 부천시 도시계획위원회 위원
• 성균관대학교 건축토목공학부 겸임교수
• 서울중앙지방법원 조정위원
[조세금융신문(tfmedia.co.kr), 무단전재 및 재배포 금지]
