(조세금융신문=양기철 (주)하나감정평가법인 부회장) 생활에 여유가 조금 생기면 많은 사람들이 도시의 복잡함을 벗어나, 일년에 며칠만이라도 한가로운 전원생활을 꿈꾼다. 이 경우 가장 고민되는 것이 1가구 2주택자가 되어 도시에 살고 있는 집에 대한 양도소득세 비과세 혜택이 없어지는지 여부이다.
최근 몇 년간 ‘1세대 1주택’ 양도소득세 비과세 요건은 집값 대책의 수단으로 너무 많이 개정되어 세법 전문가인 세무사들도 어려워 할 정도로 양도소득세 계산이 복잡해졌다.
‘1세대 1주택’ 비과세 혜택에 대한 정확한 내용은 관련 세법을 통해서 확인해야 하지만 전체적인 틀을 쉽게 알 수 있는 방법은 없을까? ‘제도의 취지’, ‘1세대’의 뜻, ‘1주택’의 뜻만 정확히 알아도 이해가 훨씬 수월하다.
현행 「소득세법」을 기준으로 ‘1세대 1주택’으로 보아 비과세가 되는 요건을 큰 틀에서 살펴보자.
‘1세대 1주택’ 매도가 9억원 이하까지만 비과세, 입주권·분양권도 1주택으로 간주
모든 재산이나 이익이 있는 곳에는 항상 세금이 붙는다. 그러나 정책적인 이유로 국가가 세금 걷을 권리를 처음부터 포기하기도 하는데 이를 ‘비과세’라고 한다. 주택에 대해서는 1974년부터 ‘1세대 1주택’에 한하여 비과세 혜택을 주고 있다.
‘서민의 주거안정’이 정책적 이유이다. ‘서민의 주거안정’이 정책 목적이므로 2주택 이상 소유자이더라도 투기목적이 아니거나 합당한 이유가 있는 경우는 많은 예외를 인정해주고 있다.
우선, ‘1세대 1주택’ 비과세 혜택을 받으려면 ‘서민의 주거안정’에 기여할 수 있는 주택에 해당하여야 한다. 세법에서는 매도가격 9억원 이하의 주택은 ‘서민’ 주택으로 간주하여 비과세이나, 9억원 초과 금액은 고가주택으로 보아 양도소득세가 과세된다(15억원에 매매한다면 9억원을 초과하는 금액인 6억원에 대해서는 양도소득세 과세).
‘주거안정’이 목적이므로 2년 이상 보유해야 하며, 정부가 주거안정을 해치는 투기우려지역으로 고시한 조정대상지역(수도 권 및 세종시, 부산시 일부지역)에서는 2018.9.13. 이후 취득한 주택은 2년 이상 보유 외에도 2년 이상을 거주하여야 한다.
유의할 점은 2021.1.1.부터는 ‘1세대 1주택’ 비과세 요건에서 보유기간 2년을 따질 때 마지막 주택을 팔고 난 후 1주택자가 된 날부터 새롭게 2년을 보유해야 비과세 혜택을 주는 것으로 개정된 점이다(2019.2.12. 개정). 다주택자들이 시세차익이 가장 많은 주택을 가장 마지막에 정리하면서 비과세 혜택을 보던 것을 차단한 것으로 주택을 2채, 3채 보유하고 있는 다주택자들은 지금부터 서둘러 팔라는 신호이다.
다음으로, ‘1세대 1주택’에 해당하여야 비과세 혜택을 받을 수 있다. ‘1세대(1가구라고도 함)’란 동일한 생활공간에서 동일한 생활자금으로 생계를 같이하는 가족을 말하며, 부부는 세대를 분리해도 동일한 세대로 간주된다.
1세대가 주택을 1채만 보유해야 비과세 대상이 되므로 1세대가 여러 채의 주택을 가지고 있다면 처분 후 최종 1주택에 대해서만 비과세 혜택이 주어진다.
‘1주택’이란 실제로 주택으로 사용하면 명칭과 상관없이 주택으로 간주되므로 주거용 오피스텔(실무상 ‘전입신고’ 여부 로 파악), 주거와 점포 겸용주택도 주택 1채로 간주된다.
입주권(재건축, 재개발 조합원이 분양받은 주택)은 관리처분인가 후부터는 1주택으로, 분양권(당첨 받은 일반분양아파트)은 2018.9.13.대책 이후에 취득한 것부터 1주택으로, 상속받은 주택은 지분이 가장 많은 사람의 1주택으로 간주된다.
2주택자가 된 원인에 합당한 이유가 있으면 종전주택은 비과세 혜택 가능
마지막으로, 1가구 2주택자가 된 사유가 투기목적이 아니거나 2주택이상자가 된 합당한 이유가 있는 경우이다. 이 경우에는 추가적으로 생긴 주택을 주택 수에서 제외함으로써 기존 2년 이상 보유한 주택(조정지역은 2년 거주요건 추가)에 대해 ‘1세대 1주택’ 비과세 혜택을 부여하는데 주요 사유는 다음과 같다.
첫째, 각각의 1주택자가 혼인으로 2주택자가 된 경우에는 5년 내에, 60세 이상 부모님을 봉양하기 위해 세대를 합쳐 2주택자가 된 경우에는 10년 내에 처분하는 종전주택은 비과세된다.
둘째, 상속을 받아 2주택자가 된 경우는 먼저 살고 있던 주택을 처분하는 경우에는 비과세된다. 첫째, 둘째 사유 모두 처분하는 종전 주택이 비과세 요건을 갖추고 있어야 하는 것은 필수이다.
셋째, 문화재로 지정되어 있는 주택, 수용된 주택, 1년 이상 해외 이주목적으로 처분하는 주택은 비과세이다.
넷째, 1년 이상 거주한 주택으로 취학, 근무, 질병요양 등을 위해 지방으로 이사하면서 주택을 처분하는 경우는 보유기간과 상관없이 비과세된다.
다섯째, 다른 집으로 이사하면서 일시적으로 2주택자가 된 경우는 3년내(2018.9.13.대책으로 조정대상지역에서 조정대상지역으로 이전은 2년으로 단축)에 비과세 요건을 갖춘 종전 주택을 처분하는 경우는 비과세된다. 만약 3년 내에 처분 하지 못한 경우는 그 기간 중 자산관리공사에 매각의뢰 혹은 공매를 신청하면 비과세된다.
여섯째, 시골에 농어촌주택이나 전원주택을 취득하는 경우는 소재지 및 가격에 따라 비과세 요건이 각각 다르긴 하지만, 대략 수도권 이외 지역에서 공시가격 2억원 이내, 200평 이내의 주택은 주택 수에서 제외되므로 ‘1세대 1주택’ 비과세 요건을 갖춘 종전주택은 비과세된다.
다주택자들에 대한 최근의 세금정책은 ‘징벌적 과세’라 할 정도로 가혹
양도소득세는 취득시기, 취득가액, 주택의 종류에 따라 각각 적용기준이 다르고, 세법이 수시로 개정되므로 개인별 상황에 따라 다양한 경우의 수가 존재한다. 요즘처럼 세금이 집값 잡는 수단 중의 하나로 사용되는 현실에서는 더욱더 그렇다. 따라서 정확한 양도소득세를 계산하려면 전문가의 도움이 필수적이다. 일반인은 ‘1세대 1주택’의 제도적 취지와 비과세가 되는 요건을 큰 틀에서라도 이해하고 있고 향후 흐름을 읽을 수 있으면 족하다.
현재 다주택자들에 대한 세금은 징벌적 과세라고 해도 과언이 아닐 정도로 강화되어 있다. 보유세(재산세, 종합부동산세)는 종전에 비해 약 2~3배 정도 늘어날 것이고 공시가격이 현실화 될수록 상승폭은 더욱 더 커질 것이다.
양도소득세도 대폭 강화되어 있다. 2020.1.1.부터는 다주택자 보유주택의 장기보유특별공제율이 최대 30%로 대폭 축소되고, 2021.1.1.부터는 비과세 요건인 2년 보유기간의 계산 시점도 종전의 주택 구입일에서 1주택이 된 날로 변경된다. 현행 세법에 따라 계산해보면 다주택자 소유 주택의 양도소득세는 양도차익의 약 50~60% 정도이다. 세금내고 나면 남는 게 별로 없을 만큼 강화되어 있다.
그런데도 왜 집값은 꿈틀대는 것일까? 약 1000조원으로 추산되는 시중의 부동자금과 현금부자들이 마땅한 투자처를 찾지 못하고 주택시장으로 유입되기 때문인 것으로 추정된다. 현금부자들에게는 세금을 아무리 강화해도 ‘집값불패, 강남불패’에 대한 추억이 여전히 깊고 강하게 남아 있다.
이익을 좇아 몰려드는 돈의 속성을 탓할 수는 없을 것이므로 대체 투자대상을 발굴해주는 것이 대안일 것이나, 정부가 직접 나서서 만들 수도 없는 노릇이다. 시장 참여자들이 시장 논리에 따라 해결되어야 할 문제이므로 시간이 많이 소요될 수밖에 없다. 그때까지는 정도의 차이가 있을 것이지만 집값 불안은 여전할 것으로 예상된다.
이래저래 정부의 고민은 깊을 것 같다.
[프로필] 양기철 (주)하나감정평가법인 부회장
감정평가사/경영학박사
가천대학교 겸임교수
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