(조세금융신문=고경희 세무사) 상속·증여의 대모 고경희 한국여성세무사회장의 칼럼을 이번 호부터 연재합니다. 고경희 세무사는 24년간 국세청 국세상담센터에서 상속·증여 부문 상담을 7년간 맡으며 수많은 예규를 만들어냈고 그후 세무사로 활동하면서 세무사와 국세청 공무원을 상대로 강의를 진행했습니다. 상속과 증여에 대한 궁금증 해소 및 대응전략에 관한 유익한 칼럼으로 세금 설계 방법을 공유할 예정입니다./ 편집자 주

절세설계 제시안

① 1단계 : 甲은 아들에게 상기 강남구 토지의 2/4를 증여하고, 며느리에게는 1/4를 증여하고 아들의 증여세 약 2억원과 며느리의 증여세 약 8000만원에 대하여 신고납부 한 후 연부연납을 하게 했다.

② 2단계 : 아들명의로 상기 토지위에 6층 주상복합건물(1~2층 상가, 3~6층 다세대주택)을 신축하게 하고 신축비용 약 18억원이 소요될 예정이나, 아들의 근로소득으로 예금한 자금 2억원과 나머지 16억원은 해당 토지를 담보로 대출(연이자율 3.5%)받아 충당할 예정이다.

③ 3단계 : 아들은 부동산임대사업으로 사업자등록을 하여 건물을 신축하는 과정에서 교부받은 세금계산서 등에 대하여 부가가치세 매입세액공제 신청을 하고 건물이 완공이 되면 주택분에 대하여 구청에 주택임대사업자등록을 할 예정이다.

④ 4단계 : 甲과 며느리가 각각 소유한 토지의 1/4지분에 대하여 아들과 임대차계약을 체결하고 세법상 적정한 범위내의 임대료를 수령하게 한다.

⑤ 5단계 : 아들은 회사에 다니고 있는 근로소득자이나 며느리는 다른 직업이 없으므로 아들은 며느리를 고용하여 건물 및 임차인 관리를 하도록 하고 급여를 지급하게 한다.

⑥ 6단계 : 甲부부는 아들이 신축하여 소유하고 있는 상기건물 중 6층을 세법상 적정한 대가를 지급하고 임차를 한다.

절세설계 단계별 제시안 근거

① 1단계 : 서울시 강남구에 위치한 사례 토지는 개별공시지가가 매년 10~20%이상 상승하고 있고 최근 정부가 개별공시지가 현실화를 목표로 꾸준하게 지가를 올리고 있으므로 개별공시지가가 추가 상승하기 전에 증여하는 것이 증여세 및 상속세가 절세된다. 다만 1/4을 남겨놓은 이유는 5억원까지 상속세가 없으므로 상속으로 물려받기 위해서이다.

2019년 2월 12일 이후 증여분부터는 증여세 결정기한(증여세 신고기한 다음날부터 6개월) 이내에 감정가액의 평균액, 매매가액 등 시가가 있는 경우 평가심의위원회 자문을 거쳐 시가로 인정될 수 있다.

그리고 2020년 1월 31일 국세청 보도자료에 의하면 증여세 결정기한 이내에 꼬마빌딩 또는 나대지 등 비주거용부동산에 대하여 국세청이 감정평가 및 평가심의위원회에 자문의뢰 하여 증여세를 과세하겠다고 밝힌바 있으므로 상기 사례처럼 나대지도 국세청이 소급하여 감정할 수 있다.

하지만 증여재산가액이 기준시가 기준으로 10억원 이하이므로 예산 등에 의하면 국세청의 감정평가 대상에서 제외될 가능성은 매우 높기 때문이다. 또한 아들과 며느리가 공동으로 증여받을 경우 증여세를 낮출 수 있으며, 증여세 납부세액이 6000만원을 초과하면 5년 동안 연부연납을 할 수 있기 때문이다.

② 2단계 : 아들이 강남구 토지 전부를 담보로 제공하고 16억원을 대출받은 후 본인의 급여소득으로 이자를 부담하다가 향후 건물이 완공되면 임대보증금 또는 전세금으로 대출금을 상환하면 되면 자연스럽게 건물이 아들에게 승계되는 효과가 있게 된다. 또한 아들은 甲 및 배우자와 공동소유한지분을 담보로 제공하고 대출을 받았으므로 甲 및 배우자의 지분에 상당하는 담보제공이익에 대하여 과세문제가 발생할 수 있으나 그 이익이 1000만원이 되지 않으므로 증여세가 과세되지 않는다.

③ 3단계 : 아들은 이미 거주주택이 있으므로 만일 다세대주택에 대하여 구청과 세무서에 주택임대사업자등록을 하지 않으면 향후 거주주택을 양도하는 경우에는 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 없다. 그러므로 향후 거주주택 및 해당임대주택을 양도하거나 임대주택에 대한 소득세 등에 대하여 세제혜택을 누리기 위해서는 구청과 세무서에 주택임대사업자등록을 해야 한다.

④ 4단계 : 토지와 건물의 소유자가 다르고 토지의 소유자가 3명이므로 갑과 며느리가 아들로부터 적정한 임대료를 수령하지 않으면 소득세법 및 부가가치세법상 부당행위계산 부인규정이 적용되므로 건물을 소유한 아들과 임대차계약을 체결하여 세법상 적정한 범위내의 임대료를 수령하게 되면 아들은 갑과 며느리에게 지급한 임대료에 대하여 필요경비로 인정받을 수 있게 된다.

⑤ 5단계 : 아들은 회사에 다니는 근로소득자이므로 결국 며느리가 사실상 부동산 관리 및 임차인 관리를 할 수 밖에 없는 상황이므로 며느리를 직원으로 고용하여 건물 및 임차인 관리를 하도록 하고 월 200~300만원의 급여를 지급하게 하면 아들은 소득세 계산시 필요경비로 인정되어 소득세 부담을 분산시키는 효과가 있게 된다.

⑥ 6단계 : 甲부부가 만일 아들이 소유하고 있는 6층 주택에 무상으로 거주하게 되면 향후 아들이 소유한 주택을 양도하는 경우 甲부부가 거주하는 주택으로 인하여 양도소득세가 비과세가 되지 않고 오히려 3주택 이상자에 해당하게 되어 중과세되지만 甲부부가 시가대로 임대차계약을 체결하여 거주하게 되면 임대주택으로써 향후 아들의 거주주택 양도시 9억원까지 양도소득세 비과세 혜택 및 중과세를 피할 수 있게 된다.

[프로필] 고경희 광교세무법인 도곡지점 대표세무사
• 한국여성세무사회 회장
• 국세공무원교육원 겸임교수
• 국세청 국세상담센터 24년간 근무
• 연세대학교 법무대학원 경영법무학과 석사
• 영남대학교 사학과 졸업

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