(조세금융신문=이정욱 기자) 정부는 21일 상한제가 적용되는 아파트 분양가 산정 시 정비사업 이주비 대출 이자와 상가 세입자 영업손실 보상비 등이 추가로 반영하는 내용 등을 담은 부동산 정상화 과제를 발표했다.

분양가 산정의 기준이 되는 기본형 건축비는 자잿값 급등에 탄력적으로 대응할 수 있도록 수시로 조정이 이뤄진다.

김수상 국토교통부 주택토지실장은 이날 정부서울청사에서 진행된 관련 브리핑에서 "이번 제도 개선으로 인한 무주택 서민의 주거 부담은 크게 늘지 않을 것"이라며 "안정적인 공급 기반 확보로 저렴한 주택 공급이 확대돼 서민들의 내 집 마련과 부동산시장 안정에 기여할 수 있을 것으로 기대한다"고 말했다.

다음은 김 실장과 김영한 주택정책관 등 국토부 실무진과의 일문일답.

Q. 분양가 상한제 등 제도 개선 취지는 무엇인가?

A. 정비사업에서 특수하게 발생하지만 그간 반영되지 않아 공급 애로 요인으로 작용하던 필수 비용을 적정하게 반영하고, 최근 자재비 상승을 건축비에 더 연동시키는 등 분양가 제도 운영을 합리화하는 데 중점을 뒀다.

Q. 예상되는 제도 개선 효과는?

A. 정비사업 등 도심 내 공급기반이 확보돼 시세 대비 저렴한 주택 공급이 증가해 무주택 서민의 내 집 마련 기회가 확대되고 시장 안정 요인으로 작용할 것으로 기대된다.

Q.자잿값 상승분이 건축비에 반영되면 서민 주거 부담이 증가하는 것이 아닌가?

A. 기본적으로 분양가 상한제 적용 주택은 시세에 비해 저렴하기 때문에 이번 제도 개선으로 증가하는 무주택 서민의 주거 부담은 미미할 전망이다. 오히려, 주택 공급이 증가해 무주택 서민의 청약 기회가 확대될 것으로 기대된다. 추후 자재 수급 안정으로 자잿값이 대폭 내려도 건축비에 신속히 반영된다. 수분양자 입장도 고려해 실비 반영 과정에서 분양가가 지나치게 오르지 않도록 여러 안전장치도 뒀다.

Q.이번 제도개선에 따른 분양가 영향은?

A. 사업장 사정에 따라 분양가에 미치는 영향이 다양하게 나타날 것으로 전망된다. 한국부동산원 시뮬레이션 결과로 보면 분양가가 1.5%에서 최대 4.0% 상승하는 효과가 있을 것으로 예측되고 추가로 지출해야 하는 비용이 많은 재개발이 재건축보다 좀 더 높은 수준으로 오른다.

Q.분양가가 평균치인 2% 오를 경우 3.3㎡당 분양가가 3천만원인 경우 60만원 인상 효과가 있다. 서울의 주요 재건축 사업장들이 적극적으로 사업에 나서는 동인이 될까?

A. 이번 대책은 인위적으로 분양가를 높여서 사업을 추가하게 하려는 게 아니라 사업자가 필수적으로 부담하고 있는데 현행 제도에서 반영하지 않는 비용을 반영해주는 정도다. 그 결과 분양가가 소폭 오르는 결과가 나타나겠지만, 일부 사업성 개선 효과가 있을 것이기 때문에 공급 촉진 효과가 있을 것으로 본다.

Q.주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 심사제 개선을 통한 분양가 인상 폭은?

A. 시세 비교 단지 기준을 준공 10년 이내로 낮출 경우 분양가에 0.5% 정도의 영향이 예상된다. 여기에 최근 자잿값 인상에 따른 기본형 건축비 인상분 0.5%를 더하면 총 1.0% 정도 상승할 것으로 본다.

Q.택지비에는 영향이 없나?

A. 부동산원의 택지비 검증을 폐지했으면 좋겠다는 의견도 많았는데, 택지비가 분양가에 미치는 영향이 크기 때문에 인위적으로 삭감할 수는 없다. 공적 기관이 객관적으로 검증하는 게 필요해 제도는 존치시키기로 했다. 택지비에 미치는 영향은 중립적이라고 봐야 한다.

Q.민간택지에 대한 분양가 상한제 해제도 검토하나?

A. 전혀 검토한 바 없다. 분양가 상한제는 국민이 선호하는 도심에서 부담 가능한 수준의 주택이 공급되도록 하는 측면에서 제도의 의의가 충분히 있다고 본다.

Q.분양가상한제 등 추가 제도 개선 계획은?

A. 이번에 전문 연구기관, 관련 업계 및 협회 등 현장의 의견을 충분히 수렴했고 합리적으로 반영 가능한 사항은 이번에 최대한 반영했다. 불필요한 분양 지연 등을 방지하기 위해 추가 개선은 추진하지 않을 계획이다.

Q.기본형 건축비 개편안에 따른 수시 고시는 이달 중 이뤄지나?

A. 자재비 변동분을 계속 모니터링해야 해 단정적으로 말하긴 어렵지만 3월 이후 철근값과 레미콘값 상승률의 합이 15% 넘으면 조정 고시할 수 있느니 7∼8월에 규칙이 개정되면 고시가 이뤄질 수 있을 것으로 본다.

Q.부동산원에 택지비 검증위원회를 신설하는 취지는?

A. 이제까지 택지비 검증이 조합 입장에서는 '깜깜이 검증'으로 이뤄진다는 불만이 많았다. 외부 의견수렴 절차가 없어 수용성이 낮았고, 검증 과정 등을 거치며 사업이 1년 이상 소요된 사업장도 있었다. 해당 감정평가사가 위원회 출석해 어떤 기준으로 택지비를 산정했다고 외부 평가위원 앞에서 소명하고 검증하면 투명성과 객관성을 확보할 수 있을 것으로 기대한다.

Q.분양가 상승률을 물가상승률 이하로 인위적으로 조정한 것은 아닌가?

A. 인위적 조정은 아니지만 정부가 새정부 경제정책방향에서 올해 소비자물가가 연간 4.7% 오를 것으로 예상했는데, 그 이상이 되는 건 부담되는 부분이 있어 적정선을 고민했다.

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