(조세금융신문=이정욱 기자) 원희룡 국토교통부 장관이 부동산 시장 안정화를 위해 칼을 빼들었다. 우선 ‘250만 가구+α 주택공급’ 계획을 목표로 두고 세제, 금융 등의 규제를 완화한다는 방향을 제시했다.
원희룡 장관이 내정된 직후 재건축 규제 완화 등의 발언으로 집값 상승에 대한 기대감이 고조되자 집값이 다시 한번 요동쳤다. 그만큼 새 정부의 첫 부동산 정책에 대한 국민적 관심이 높다 보니 원 장관의 행보에 국민들의 관심이 쏠릴 수밖에 없다. 그동안 분양가 상한제의 경우 택지비 산정을 감정가 기준으로 하는 데다 고급 마감재 등의 비용이 제대로 반영되지 않아 그동안 민간과 조합 측의 불만이 컸다.
원 장관은 이 같은 불신을 잠재우기 위해 지난 6월 21일 윤석열 정부에서 처음 열린 부동산 관계장관 회의에서 첫 부동산 정책을 내놨다. 정부는 그동안 업계와 조합 등이 제기한 문제를 이번 개선안에 빠짐없이 담아 적정한 선에서 제도 개선이 이뤄졌다고 자평하고 있지만 업계에서는 사업성을 고려할 때 충분치 않은 수준이라는 반응도 나온다. 이날 회의는 오는 8월 시행 2년을 맞은 임대차 3법 영향에 선제 대응하기 위한 차원이기도 하다.
분상제 개정, 조합 등 불만 해소
공공택지에서 벌이는 사업과 달리 재건축·재개발은 조합원의 의견을 모아 사업을 추진해야 하는데 다 기존 거주자의 이주나 명도 등 절차가 필수적인데 그동안은 이런 비용이 분양가 산정에 반영되지 않아 조합 등에서 불만을 제기해 왔다.
이에 대해 원 장관은 분양가 산정 시 세입자 주거 이전비, 영업 손실 보상비, 명도 소송비, 이주비에 대한 금융비, 총회 운영비 등을 필수 경비로 인정해 분양가에 반영하기로 했다.
주거 이전비의 경우 세입자는 가구당 4개월 가계 지출비(4인 기준통상 2100만원)를, 현금청산 소유자는 가구당 2개월분의 가계지출비를 각각 반영해 주기로 했다. 영업손실 보상비는 휴업의 경우 4개월 내 영업이익과 이전 비용과 이전에 따른 영업이익 감소액을 계산해 반영하고, 폐업하는 경우 2년분 영업이익과 영업용 고정자산 등의 매각손실액을 반영하기로 한 것이다.
명도소송비는 소송에 들어간 변호사 수임료와 법인 인지대 등의 실제 비용을 반영한다. 조합원 이주 비용 조달을 위한 이주비 대출이자는 대출 계약상 실제 발생한 이자 비용을 반영하되 분양가의 급격한 상승을 막기 위해 표준 산식으로 상한을 설정한다. 산술식으로 살펴보면 표준 산식은 ‘종전 자산가 × 해당 사업장 소재지 주택담보대출비율(LTV) × 대출 기간 × 한은 예금은행 가중평균 주택담보대 출 금리’를 적용한다는 것이다.
조합의 의사결정을 위한 총회, 대의원회의, 주민 대표회의 등의 운영비도 필수 비용으로 반영한다. 다만 조합마다 정비사업 규모나 사업 지속기간 등이 제각각이어서 조합 운영비는 총사업비의 0.3%를 정액으로 반영하기로 했다. 하지만 조합 등이 강하게 요구해온 택지비 산정 개선 방안은 이번에 담기지 않았다.
원자재 값 뛰면 기본형 건축비 ‘수시 고시’
원 장관은 최근 자재 값 급등 등의 상황을 고려해 기본형 건축비 산정·고시 제도도 탄력적으로 운영하기로 했다. 현재 기본형 건축비는 매년 3월과 9월 두 차례 정기 고시하는 것을 기본으로, 고시 3개월 뒤 주요 자재 값이 15% 이상 변동되면 재고시하지만 최근처럼 자재 값이 급등하는 시기에는 ‘3개월·15%’ 기준도 부족하다는 업계의 불만이 있었다.
실제로 자재 값이 크게 뛰었는데 분양가 산정의 기준이 되는 기본형 건축비에는 상승분이 반영되지 않아 일부 사업장들이 기본형 건축비 인상을 기다리며 공사를 미루는 경우까지 나타나고 있다. 정부는 집값을 안정시키기 위해 신속한 주택 공급이 필요하다고 보고 제도의 틀 자체도 바꿨다. 원 장관은 먼저 2008년 제도 도입 이후 주요자재 4개에 대한 한 번도 바뀐 적이 없는 건축비 반영 자재 품목을 교체·추가하기로 했다.
현재 반영 품목은 레미콘, 철근 PHC 파일, 동관 등 4개인데 이 가운데 사용 빈도가 낮은 PHC 파일과 동관을 빼고 창호유리, 강화합판 마루, 알루미늄 거푸집을 추가해 5개로 늘렸다.
아울러 단일 품목 가격 15% 상승 시 외에도 기본형 건축비 비중 상위 2개 자재(레미콘·철근) 가격 상승률의 합이 15% 이상인 경우나 비중 하위 3개 자재(유리·마루·거푸집) 상승률의 합이 30% 이상인 경우라면 언제라도 기본형 건축비를 조정할 수 있게 했다.
예를 들어 철근 값이 10% 오르고 레미콘 값이 14% 올랐다면 실제로 공사비는 24% 오른 셈이어서 철근 값이 24% 오른 것과 똑같은 충격을 준다는 게 정부 설명이다. 이 경우 지금과 같은 구조에서는 반영되지 않지만, 새 제도에서는 3개월 이내라도 반영해 비정기 고시가 가능하다는 설명이다.
HUG 고분양가 심사 땐 자재비 반영
HUG의 고분양가 심사 시에도 자재비 급등 요인을 반영해 주기 위해 ‘자재비 가산제도’를 도입된다. 자재 값의 단기 급등에 대응하기 위한 보완책이다.
자재비 가산은 최신 기본형 건축비 상승분에서 최근 3년간 평균 상승분을 제외한 비율로 산정한다. 이를테면 올해 3월(최신) 기본형 건축비 상승분인 2.64%에서 최근 3개년 평균 상승 분(1.85%)을 뺀 0.8%를 현재 단기 자재비 급등분으로 계산한 뒤 여기에 통상 분양가 중 건축비 비율(40%)을 곱해 ‘0.32%’를 가산비율로 산출한다.
기존 방식으로 정한 분양가가 5억원이라면 여기에다 자재비 급등 가산분(0.32%)을 추가로 반영해 5억 160만원이 최종분양가로 결정되는 식이다.
‘택지비 검증위’ 신설해 투명성 높인다
한국부동산원에 ‘택지비 검증위원회’를 신규 설치해 민간택지 택지비 산정 검증을 주관하도록 한 것은 택지비 검증 기능을 강화하고 검증 결과의 신뢰성을 높이기 위한 고육책이다. 그동안 감정평가기관이 산정한 택지비를 부동산원이 단독으로 검증하는 과정에서 검증 기준이 구체적이지 않고 검증이 주관적으로 이뤄진다는 불만이 있었다.
이에 외부 전문가가 참여하는 택지비 검증위원회를 통해 검증 과정을 투명하게 개선하고 해당 감정평가사의 의견 진술 기회를 부여하는 등의 방식으로 신뢰도 제고에 나선 것이다.
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