(조세금융신문=김영기 기자) 최근 전세사기 피해가 급증하면서 세입자들이 큰 불안을 겪고 있다.
보증금을 돌려받지 못하는 사례가 속출하고 있는 가운데, 엄정숙 부동산 전문 변호사는 전세사기를 피하기 위한 다섯 가지 필수 확인 사항을 제시했다.
엄 변호사는 먼저 계약 전 단계에서 임대인의 신원과 주택 상태를 철저히 확인해야 한다고 강조했다.
임대인이 설정한 담보나 주택의 시세를 확인해 깡통전세의 위험을 피해야 하며, 불법 건축물 여부나 소유권이 불분명한 집은 특히 주의해야 한다.
엄 변호사는 "임대인의 경매 이력이나 불법 건축물 여부 등 주택 상태를 꼼꼼히 확인하는 것이 필수적"이라며, 사전 조사만으로도 전세사기 위험을 상당 부분 줄일 수 있다고 설명했다.
또한, 계약 시 표준 계약서를 사용하는 것이 안전을 확보하는 첫걸음이라고 조언했다.
엄 변호사는 "세입자의 권리를 보호할 수 있는 특약 사항을 계약서에 명시하는 것도 필요하다"며 "예를 들어, 임대인이 근저당을 설정할 경우 계약을 파기할 수 있는 조항 등을 추가해 세입자의 권리를 보호할 수 있다"고 말했다.
이중계약이나 가짜 임대인과의 계약은 보증금 피해를 발생시킬 가능성이 크기 때문에, 공인중개사의 신원 검증과 표준 계약서 사용이 안전장치 역할을 한다고 강조했다.
계약 후에는 전입신고와 확정일자를 바로 받는 것이 법적 대항력을 확보하는 중요한 절차라고 밝혔다.
이는 보증금 반환 소송에서 우선순위를 가질 수 있는 중요한 장치로, 세입자의 법적 권리를 강화해준다.
엄 변호사는 "전입신고와 확정일자는 세입자가 보증금을 보호받기 위해 반드시 거쳐야 하는 단계"라고 설명했다.
또한, 전세보증금반환보증보험에 가입하는 것도 고려해야 한다고 덧붙였다.
이는 임대인의 문제로 인해 보증금을 돌려받지 못할 경우를 대비한 보험으로, 세입자에게 추가적인 안전장치를 제공한다.
엄 변호사는 "전세보증금반환보증보험은 예기치 못한 상황에서도 세입자가 보증금을 보호받을 수 있는 중요한 수단"이라고 설명했다.
마지막으로, 임대인의 악의적인 행동을 막기 위해 계약 전 철저한 조사가 필요하다고 강조했다.
전세사기는 임대인의 악의적인 행동이 포함된 다양한 유형으로 발생할 수 있으며, 세입자의 보증금과 임대인의 빚이 과도하게 얽혀 있는 깡통전세부터 가짜 임대인과의 계약, 월세를 전세로 둔갑시키는 경우 등이 있다.
엄 변호사는 계약 전 충분한 조사를 통해 이러한 사기 유형을 예방해야 한다고 강조했다.
만약 피해가 발생했다면 신속하게 법적 조치를 취해야 한다고 조언했다.
보증금 반환을 위한 점유 유지와 함께 확정일자와 전입 상태를 유지하는 것이 중요하며, 필요 시 사기죄로 형사고소와 전세금 반환청구소송을 동시에 진행하는 것이 효과적이라고 설명했다.
엄 변호사는 "전세사기 피해를 당한 경우, 민사 소송과 형사 고소를 병행하여 적극 대응해야 한다"며 "법적 절차를 통해 사기 피해를 복구할 수 있는 실질적 방법을 찾는 것이 필요하다"고 덧붙였다.
엄 변호사는 전세사기를 피하기 위한 가장 중요한 방법은 사전 예방이라며, 임대인의 신뢰성을 철저히 검증하고, 계약 후 절차를 충실히 이행하는 것이 세입자를 보호하는 기본이라고 강조했다.
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