(조세금융신문=고승주 기자) 5월 종합소득세 신고와 더불어 올해 2000만원 이하 주택임대소득 과세가 시행됨에 따라 자신이 과세대상자인지에 대한 궁금증이 높아지고 있다.

 

하지만 1주택 보유자의 경우 기준시가 9억원 이하인 경우에는 과세하지 않고, 9억원이 넘어도 보증금만 있는 경우에는 과세하지 않는다.

 

다만, 2주택 보유자의 경우 보증금만 받아도 과세대상이 된다.

 

3주택 이상의 경우 모든 월세 수입에 과세가 이뤄지나, 소형주택의 경우는 2채까지 보유한 분에 대해서는 보증금·월세에 대해 과세하지 않는다.

 

 

소형주택을 3채 이상 보유했더라도 해당 보증금･전세금을 더해 3억원 이하인 경우는 과세하지 않는다.

 

주택임대소득 2000만원 이하자는 주택임대소득만 분리과세(세율 14%)하는 방법과 다른 소득과 합해 종합과세(세율 6~42%)하는 방법 중 하나를 선택할 수 있다.

 

일반적으로 분리과세가 유리하다고 알려졌으나, 자신의 주택보유, 운용형태, 공제내역과 과세표준을 꼼꼼하게 따질 필요가 있다.

 

예를 들어 주택임대소득 외 다른 소득이나 종사하는 일이 없고, 단순경비율을 적용받는다면 종합과세가 유리하다.

 

하지만 주택임대소득 외 다른 소득이 있을 경우에는 각 소득규모에 따라 분리과세가 유리하다.

 

특히 세무서와 지자체에 동시에 임대사업자등록을 했을 경우에는 분리과세 필요경비율과 기본공제, 소형주택 임대사업자에 대한 세액감면을 받을 수 있다.

 

 

홈택스에서 예상세액 비교서비스를 제공하고 있으니 필요 시 참고하면 된다.

 

주택임대소득신고를 하면서 불필요한 세금을 내지 않으려면, 주택 수를 꼼꼼히 확인할 필요가 있다.

 

주택 수는 부부합산하여 계산하고, 국외소재 주택임대소득은 1주택자도 과세한다.

 

공동소유 주택은 2019년 귀속까지는 최다지분자의 소유주택으로만 계산한다.

 

비과세 및 간주임대료의 총수입금액 산입 여부 판단 시 소수지분 주택은 주택 수에서 제외한다. 주택을 임대하고 있더라도 부부합산하여 소수지분 주택만 있는 경우에는 소득세가 과세하지 않는다.

 

다만, 부부합산 2주택 이상이어서 과세대상에 해당할 경우 소수지분 주택의 임대수입도 과세대상 수입에 포함된다.

 

2020년 귀속부터는 해당 주택에서 발생하는 임대소득 수입금액(주택의 총 임대수입금액 × 지분율)이 연간 600만원 이상 기준시가가 9억 원을 초과하는 주택의 30%를 초과하는 공동지분을 소유한 소수지분자도 주택 수 계산에 포함된다.

 

 

등록임대주택이란 세무서와 지자체에 모두 등록하고 임대보증금․임대료의 연 증가율이 5%를 초과하지 않아야 한다.

 

기본공제의 경우 분리과세 주택임대소득을 제외한 종합소득금액이 2000만원 이하인 경우 공제한다.

 

세액감면을 받으려면 국민주택규모의 임대주택으로 조세특례제한법 제96조의 요건을 충족하여야 한다.

 

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