(조세금융신문=장경철 부동산1번가 이사) 한때 부동산 시장에서 알짜 투자처로 인기를 모았던 오피스텔이 애물단지 신세로 전락하고 있다. 전국 곳곳에서 미분양이 속출하고 거래 수익도 감소세를 보이고 있다. 건설사들의 과잉 공급과 세 부담 증가가 맞물린 결과다.
그동안 오피스텔은 부동산 규제 정책의 풍선 효과를 톡톡히 누려왔다. 아파트 매매에 필요한 대출이 제한되면서 투자 수요가 오피스텔로 쏠렸기 때문이다. 하지만 행정안전부가 발표한 지방세법 개정안에 따라 지난해 8월 12일 이후 취득한 주거용 오피스텔이 주택수에 포함되면서 상황이 반전됐다.
오피스텔을 주거용으로 사용할 경우 보유자의 주택수에 포함돼 다른 주택을 취득할 때 취득세가 중과되고, 오피스텔을 여러 채 갖고 있으면 다주택자로 분류돼 종합부동산세 등 세 부담이 늘어난다.
과잉 공급도 미분양 사태를 키웠다는 게 업계의 분석이다. 2019년 수도권에서 공급된 오피스텔은 7만 가구 이상으로 역대 최대치를 기록했으며, 지난해에도 6만 가구가 입주했거나 입주를 앞두고 있다.
공급이 늘면서 오피스텔 임대수익률은 오히려 하락했다. KB부동산 리브온에 따르면 지난해 상반기 수도권 오피스텔 임대수익률은 연 5.14%로 2015년 6.17%보다 1.03%포인트 떨어졌다.
이런 상황에서 분양가 상한제의 영향으로 주변 시세보다 분양가가 훨씬 저렴한 ‘로또 단지’가 속속 등장하고, 아파트 특별공급 대상이 확대되면서 오피스텔은 더욱 외면받는 분위기다.
실수요자들 오피스텔·아파텔로 몰려
위기의 오피스텔 시장, 돌파구가 생기고 있다. 가격이 치솟고 당첨이 힘든 아파트 대신 신혼부부, 독신자 등 20~30대 실수요자들이 가세하면서 복층 오피스텔·아파텔, 아파트 생활권 주거복합 단지내 오피스텔 각광을 받고 있다.
또한 주택수에 포함되지 않고 전매가 가능한 기숙사용 오피스텔, 주택수에 포함되지 않는 시가표준액 1억원 이하, 규제지역 100실 미만 오피스텔이 틈새 투자처로 부각되고 있다.
먼저 실수요자들이 주거용 오피스텔에 대거 눈을 돌리고 있다. 1인 가구는 공간활용도가 높은 복층형을 신혼부부 등 2~3인 가구는 투룸, 쓰리룸 오피스텔을 선호한다.
아파트 생활권 주거복합 단지 내 오피스텔도 인기
아파트 단지 내 위치한 주거용 오피스텔도 부동산시장에서 강세를 보이고 있다. 오피스텔 입주민들도 아파트 못지 않게 각종 편의와 서비스를 제공 받을 수 있어서다.
아파트는 오피스텔과 달리 주택법의 적용을 받기 때문에 넓은 조경시설을 확보할 수밖에 없다. 또, 수많은 입주민들을 수용해야 하므로 편의성 증대를 위해 커뮤니티시설도 대거 확충한다.
이에 따라 아파트는 오피스텔보다 상대적으로 쾌적하고 여유로운 생활이 가능하다. 그러나 오피스텔이 아파트 단지 내 지어지면 오피스텔 입주민들도 아파트의 장점을 고스란히 누릴 수 있게 된다.
또, 아파트 입주민들과 함께 어울리며 취미생활이나 특기, 자녀교육 등 여러 가지 문제를 공유할 수도 있어 매력적이다.
오피스텔 투자처로도 인기몰이
투자 쪽에서는 기숙사용 오피스텔, 시가표준액 1억원 이하, 규제지역 100실 미만 오피스텔이 틈새 투자처로 부각되고 있다. 기숙사용 오피스텔은 지식산업센터 내 근무자들이 임차대상이다.
업계에서는 주거용 오피스텔을 대신하여 지식산업센터 내 기숙사가 인기몰이를 하고 있는 이유로서, 사용자 입장에서는 직주근접성과 편의성 및 경제성이 뛰어나고 투자자 입장에서는 상대적으로 높은 임대수익률과 규제에서 비교적 자유롭다는 점을 꼽고 있다.
지식산업센터 내 기숙사는 전매제한이 없고 주택수에 포함되지 않는데다가, 오피스텔보다 분양가가 상대적으로 저렴하면서도 더 높은 비율의 대출이 가능하고 취득세와 재산세 감면혜택까지 받을 수 있어 일반적으로 투자수익률이 오피스텔보다 높은 편이다. 사용자입장에서는 오피스텔에 비해 관리비가 저렴하고 주차공간이 더 여유롭다는 점도 큰 장점이다.
1억원 넘지 않는 소형 오피스텔, 주택수 산정에서 제외
최근 정부의 다주택자 규제가 강화되고 있다. 올해부터 다주택자의 종부세율이 최고 6%로 인상되며, 조정지역 내 다주택자에게는 양도세가 중과돼 세금폭탄을 맞을 우려가 높아지고 있는 것이다. 이에 시가표준액 1억원을 넘지 않는 소형 오피스텔에 대한 관심이 높아지고 있다.
지방세법 시행령 28조에 따르면 지난해 8월 12일 이후 계약된 시가표준액 1억원 이하의 오피스텔은 주거용이라도 주택수 산정에서 제외된다. 이로 인해 소형 오피스텔은 다주택자 규제를 피하면서 상대적으로 자유롭게 투자가 가능하며 청약 당첨 후에도 무주택자 자격을 유지할 수 있다.
‘전매 제한’이 없어 아파트보다 처분이 쉽다는 이점 때문에 아파트 분양가보다 더 비싼 오피스텔이 수백대 1의 경쟁률을 기록하는 모습도 보였다. 실제 203호를 모집하는 성남고등지구의 판교밸리자이 오피스텔에 6만 5503명이 청약을 신청하며 평균 232대 1의 경쟁률을 기록했다.
특히 전매제한 규정을 적용받지 않아 인기가 높았던 3단지(5군)의 경쟁률은 830대 1로 최고 경쟁률을 찍었다.
마지막으로 신축년에도 계속되는 규제와 초저금리 기조가 유지되면서 실거주 위주의 오피스텔과 규제가 없는 틈새 오피스텔이 각광을 받고 있는데 실거주인 경우 교통 및 생활 인프라가 잘 형성되고 투자의 경우는 배후수요 풍부하고 확실한 개발호재를 갖춘 지역을 주목해야 하겠다.
<본고는 필자의 개인 의견으로 본사의 편집방향과 다를 수 있음>
[프로필] 장경철 부동산일번가 이사
• 중앙일보 조인스랜드 부동산 칼럼리스트
• 전) 네이버 부동산 상담위원
• 전) 아시아경제 부동산 칼럼리스트
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