(조세금융신문=권동용 평생세무교육원 원장) 올해 세법 개정은 서울을 중심으로 한 일부 지역의 투기과 열에 영향을 받았다. 정부는 주택이 투기나 재산증식의 수단이 될 수 없고 국민의 주거권을 보호해야 한다는 확고한 원칙 아래, 투기수요에 의한 주택시장 불안을 조기에 차단하기 위한 중과에 중점을 두어 세 부담이 커지도록 개정하였다.
2018년 양도소득세 어떻게 변화하나
1세대1주택의 경우 지금까지는 2년 이상 보유만 하면 비과세(고가주택은 제외)가 되었지만 조정지역 1) (2017.8.3. 취득분) 내의 주택은 2년 이상 보유 중 2년 이상 거주하여야 비과세가 되도록 개정되었다.
1) 조정대상지역〔서울(전역 : 25개구), 경기(과천·성남·하남·고양·광명·남양주·동탄2), 부산(해운대·연 제·동래·부산진·남구·수영구·기장군), 세종
이 경우 건설임대주택, 수용 및 국외이주, 근무 등 부득이한 사유, 주택임대사업등록자는 거주기간의 제한을 받지 아니한다.
또한 그동안 일반주택을 보유한 1세대가 상속주택을 받은 후에 일반주택을 먼저 양도하면 비과세를 받을 수 있었다. 그러나 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인(부모님 등)으로부터 증여 받은 주택(조합원입주권)은 일반주택으로 보지 않고 과세하도록 강화하였다.
1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자(자식 등)가 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속(부모 등)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대 2주택을 보유하게 되는 경우, 합친 날로부터 10년(종전은 5년) 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 비과세하도록 적용기간을 연장하였다. 세대원이 5 년 이상 운영한 가정어린이집은 1세대1주택 판정시 보유주택 수에서 제외하도록 추가하였다.
조정대상지역 내의 다주택자에 대하여 2018년 4월 1일 이후 양도분부터 2주택(주택과 입주권을 각각 보유한 경우의 해당 주택)은 누진세율(6~42%)에 10%를 더한 세율을, 3주택(주택과 입주권의 합이 3인 경우의 해당주택)은 누진세율(6~42%) 에 20%를 더한 세율을 적용하여 중과하도록 하였다. 이 경우 조정대상지역 내의 다주택자(2주택, 3주택 이상)는 장기보유 특별공제를 배제(2018년 4월 1일 이후 양도분)하여 중과하도록 하였다.
또한 조정대상지역 내의 주택분양권에 대하여는 보유기간에 관계없이 50%(조합원입주권은 제외)의 세율을 적용하여 중과하도록 하였다. 양도소득세 세율을 현행 6~40%에서 6~42% 로 상향조정하였으며, 비사업용토지도 현행 16~50%에서 16~52%로 상향조정하였다.
또 투기(지정)지역 내의 비사업용 토지는 16~52%에 10%를 더한 세율을 적용하도록 개정하였다. 건물을 신축하여 5년 이내에 양도하는 경우에 취득가액이 불분명하여 취득가액을 환산하는 경우에는 건물분 환산 취득 가액의 5%를 가산세로 물어야 한다.
양도가액에서 공제되는 필요경비 중 자본적지출액(수리비 등) 및 양도비(중개사 수수료 등)가 2018년 4월 1일 이후 양도하는 경우에는 적격증빙(세금계산서, 계산서, 신용카드매출전표, 현금영수증) 및 금융거래증빙으로 증빙요건을 합리화하였다.
매매계약서상의 인도의무를 이행하기 위해 양도자가 지출한 명도소송비 등은 필요경비로 인정되도록 추가하였다.
토지거래허가구역 내에 있는 토지를 양도할 때 토지거래허가를 받기 전에 대금을 청산한 경우에 허가구역 지정 해제가 있는 그 해제일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 신고하 도록 신고기한을 보완하였다.
또한 행정소송 제기를 통해 수용보상금이 증액된 경우에는 해당 판결확정일이 속하는 달의 다음다음 달 말일까지 신고납 부하도록 신고납부의무를 추가하였다.
영농자녀 증여세 감면 특례 대상에는 농지(40,000㎡ 이내), 초지(148,500㎡ 이내), 산림지(297,000㎡ 이내), 축사용지(축사의 실제 건축면적을 건폐율로 나눈 면적의 범위 내)을 적용하였으나, 어선(20톤 미만), 어업권(100,000㎡ 이내), 어업용 토지 등(40,000㎡ 이내)을 추가하여 확대 적용하도록 하였다.
축사용지에 대한 양도소득세 감면에 대하여 축사용지 1명당 1,650㎡ 이내의 적용한도를 폐지하여 합리화하였다. 해당 토지 소재지에 거주하는 어업인이 8년 이상 직접어업에 사용한 어업용 토지·건물을 양도하는 경우에는 100% 감면하도록 신설하였으며, 산지 소재지에 거주하는 임업인이 산림경영계획 인가를 받아 10년 이상 직접 경영한 산지를 양도한 경우에도 기간별로 감면(10년 이상 : 10%, 20년 이상 : 20%, 30년 이상 : 30%, 40년 이상 : 40%, 50년 이상 : 50%)하도록 신설하였다.
양도소득세 감면한도는 과세기간별로 1억원이고, 5개 과세기 간별은 2억원(8년 자경 : 3억원)이었으나 2억원으로 감면한도를 일원화하였다. 이 경우 2017년 12월 31일까지 사업인정고시가 된 사업지역 중 일정요건(2017년 12월 31일 현재 전체 사업 지역 면적의 2분의1 이상의 토지를 취득한 사업지역)을 충족하는 사업지역 내 자경농지 및 축사용지에 대하여는 2019년 12월 31일까지 종전 감면한도(3억원)을 적용하도록 하였다.
특히, 상속세 및 증여세 자진신고 세액공제가 작년에는 7%, 금년에는 5%, 내년부터는 3%로 축소하였음에 유의하여야 한다. 끝으로 개정세법을 잘 이해하여 절세전략으로 세테크·재테크에 적용하여야 한다.
[프로필] 권 동 용
• (주)권동용평생세무교육원 대표이사/원장
• 홍익대학교 세무대학원 초빙교수
• 연세대학교 미래교육원 초빙교수
• 저서 「양도소득세실무해설」(개정증보30판, 세연T&A)
[조세금융신문(tfmedia.co.kr), 무단전재 및 재배포 금지]
