(조세금융신문=권동용 평생세무교육원 원장) 작년까지 부동산 관련 세법은 투기 수요에 의한 주택시장 불안을 조기에 차단하기 위해 중과에 중점을 둬 세 부담이 커지도록 강력하게 개정하였다. 올해는 ▲1세대 1주택 비과세 ▲주택임대사업자의 거주주택 비과세 ▲다주택자의 중과배제 ▲동거봉양 합가 및 귀농주택의 비과세 특례요건 등을 보완, 실수요자가 중과되지 않도록 합리적으로 개정하였다.

1세대 1주택 보유기간 제도 합리화

우선 2021년 1월 1일 양도분부터 1세대가 2주택 이상을 갖고 있다가 모두 양도하고 최종적으로 1주택만 보유하게 된 경우는 최종적으로 1주택을 보유하게 된 날로부터 보유기간을 기산(일시적 2주택자나 상속·동거봉양 등은 제외)하여 1세대 1주택의 비과세 요건을 강화하였다.

주택임대사업자의 거주주택 비과세 요건 강화

주택임대사업자의 거주주택 비과세 요건도 강화된다. 올해 2월 12일 이후 취득하는 분부터 장기임대주택을 보유하고 있는 경우에는 생애 한 차례만 거주주택을 최초로 양도하는 경우에 한정하여 비과세(가정어린이집을 보유한 경우는 종전과 같이 횟수 제한 없이 비과세)하도록 하였다(경과조치 : 2019년 2월 12일 현재 거주하고 있는 주택과 2019년 2월 12일 이전에 거주주택을 취득하기 위해 계약금을 지급한 사실이 확인되는 주택은 종전 규정 적용). 이 경우 올 2월 12일 이후 양도분부터 거주주택은 보유기간 중 2년 이상 거주(해당 주택을 보유하지 않고 임차해서 거주한 기간은 거주기간에서 제외)를 하도록 비과세 요건을 강화하였다.

또한 거주목적 장기임대주택에 대해서 과세전환(다른 주택들을 모두 양도한 후 최종적으로 1주택을 보유하게 된 경우에 한정)하는 경우에는 직전 거주주택의 양도일 후 기간분에 대해서만 비과세 된다.

특히 장기임대주택은 올해 2월 12일 이후 주택임대차계약을 갱신하거나 새로 체결하는 분부터 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 경우에만 적용하도록 요건을 추가하였다.

다주택자 중과배제시 임대료 증액제한 요건 추가

장기임대사업자는 올해 2월 12일 이후 주택임대차계약을 갱신하거나 새로 체결하는 분부터 임대료를 연 증가율 5% 이하로 설정해야 다주택자의 중과가 배제된다.

동거봉양 합가에 대한 비과세 특례요건 합리화

종전에는 중증질환 등과 관계없이 60세 이상의 직계존속만 비과세 특례를 적용하였으나 올해 2월 12일 이후 양도분부터 결핵, 희귀난치성, 중증질환 등이 있는 60세 미만의 직계존속과 합가한 경우에도 비과세 특례가 적용되도록 확대하였다.

귀농주택에 대한 비과세 특례요건 합리화

올해 2월 12일 이후 양도분부터 취득 당시 실지거래가액이 9억원을 초과하는 고가주택은 귀농주택에 대한 비과세 특례를 적용하지 않는다. 또한 귀농시 1000㎡ 이상의 농지를 소유하는 자뿐만이 아니고 그 배우자가 귀농주택을 취득한 경우까지 비과세 특례가 적용되도록 완화하였다.

종합부동산세 세율 인상 및 공정시장가액비율 단계적 상향 조정 등

올해 1월 1일 이후 납세의무가 성립하는 분부터 ▲일반주택(1주택자나 조정대상지역 외 2주택자)의 세율은 0.5~2%에서 0.5~2.7%로 ▲중과주택(3주택 이상자나 조정대상지역 내 2주택자)의 세율은 0.5~2%에서 0.6~3.2%로 ▲종합합산과세 대상의 세율은 0.75~2%에서 1~3%로 상향 조정하였으며 ▲별도합산과세대상의 세율은 종전(0.5~0.7%)과 같다.

이 경우 세 부담의 상한액을 3주택 이상자인 경우는 150%에서 300%로, 조정대상지역 내 2주택자인 경우는 150%에서 200%로 상향 조정하였으며, 1주택자나 조정대상지역 외 2주택자인 경우와 종합(별도)합산과세 대상인 경우는 종전(150%)과 같다.

또한 1세대 1주택자 장기보유 세액공제율이 종전에는 5년 이상은 20%, 10년 이상은 40%였으나 올해부터는 15년 이상은 50%로 상향 신설하였다. 분납 대상이 500만원에서 250만원으로 확대되었으며 분납기간도 2개월에서 6개월로 대폭 연장하였다.

특히 공정시장가액비율을 종전 80%에서 2019년은 85%로, 2020년은 90%로, 2021년은 95%로 단계적 상향 조정하여 과세 형평성을 높이고 비효율적인 조세체계를 개선하기로 하였다.

세테크·재테크 전략

주택의 비과세 및 중과주택 등 부동산세제는 매우 복잡하므로 세무 전문가와 상의 후 세테크·재테크하는 것이 바람직하다. 이처럼 관련된 내용에 대하여 이해를 하고 세금폭탄을 피하기 위해서는 세테크 전략을 잘 운용하여 불이익이 생기지 않도록 하여야 한다. 특히 보유기간에 따라 양도소득세와 증여세·상속세 및 종합부동산세를 비교 분석한 후에 절세 전략을 짜야 한다.

[프로필] 권 동 용

• (주)권동용평생세무교육원 대표이사/원장

• 홍익대학교 세무대학원 초빙교수

• 연세대학교 미래교육원 초빙교수

＜저서＞

• 양도소득세실무해설(개정증보31판, 세연T&A)

• 부동산의 세법강좌(사법행정문화원)

• 재산제세 주요실무(시사판례사)

[조세금융신문(tfmedia.co.kr), 무단전재 및 재배포 금지]