(조세금융신문=권동용 평생세무교육원 원장) 최근 서울을 중심으로 일부 지역(*조정대상지역)의 투기과열로 인하여 정부는 주택이 투기나 재산증식의 수단이 될 수 없고 국민의 주거권을 보호해야 한다는 확고한 원칙 아래, 투기수요에 의한 주택시장 불안을 조기에 차단하기 위해 중과에 중점을 두어 세부담이 커지도록 개정하였다.

*조정대상지역

1. 서울특별시 : 전 지역

2. 부산광역시 : 해운대구ㆍ연제구ㆍ동래구ㆍ남구ㆍ부산진구 및 수영구, 기장군

3. 경기도 : 과천시ㆍ광명시ㆍ성남시ㆍ고양시ㆍ남양주시ㆍ하남시 및 화성시(반송동ㆍ석우 동, 동탄면 금곡리ㆍ목리ㆍ방교리ㆍ산척리ㆍ송리ㆍ신리ㆍ영천리ㆍ오산리ㆍ장 지리ㆍ중리ㆍ청계리 일원에 지정된 택지개발지구로 한정한다)

4. 기타 : 「신행정수도 후속대책을 위한 연기ㆍ공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법」 제2조 제2호에 따른 예정지역(세종시)

이에 대하여 다주택자의 중과주택 내용을 잘 이해하여 절세 전략을 세우도록 하자.
다주택자의 중과대상 주택은 조정대상지역 내에 있는 주택만을 중과하고 조정대상지역 밖에 있는 주택은 중과하지 않는다.

중과대상 다주택자의 판정은 수도권(서울시·인천시·경기 도) 및 광역시(대전, 광주, 대구, 부산, 울산), 세종시 소재 주택은 중과 주택수에 들어간다. 다만, 광역시의 군(인천시 강화군·옹진군, 부산시 기장군, 대구시 달성군, 울산시 울주군) 및 경기도의 읍·면 지역, 세종시의 읍·면 지역 소재 주택은 중과 주택수에서 제외한다.

그러나 광역시의 군 및 경기도의 읍·면 지역, 세종시의 읍·면 지역 소재 주택(부수토지 포함)의 기준시가가 당해 주택 또는 그 밖의 주택의 양도 당시 3억원을 초과하는 주택은 중과 주택수에 들어간다.

또한 기타 지역(수도권 및 광역시·세종시 외의 지역)에 소재하는 주택(부수토지 포함)의 기준시가가 당해 주택 또는 그 밖의 주택의 양도 당시 3억원을 초과하는 주택도 중과 주택수에 들어간다.

이 경우 중과 주택수에는 들어가도 조정대상지역 내에 있는 주택만을 중과한다. 그러므로 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 팔아도 중과하지 않는다.

중과 주택수에는 들어가도 해당 주택을 팔 때에 중과하지 않는 주택으로는 장기임대주택, 미분양주택, 신축감면주택, 5년 미경과된 상속주택, 장기사원용주택, 저당권으로 취득한 주택, 장기어린이집 등이 있다. 또한 장기임대주택 등 외 1채에 해당되어 일반주택만을 팔 때에도 중과하지 않는다.

구체적 사례를 살펴보자(조정대상지역에 있는 주택만 중과대상임 : 이하 같음).

<사례1> 수도권·광역시·세종시의 경우에는 주택가액 규모에 관계없이 모두 대상이 되는가?
수도권·광역시·세종시는 주택가액 규모에 불구하고 모두 중과 주택수 계산시 포함된다. 다만, 수도권·광역시 중 군지역이나 경기도의 읍·면 지역, 세종시의 읍·면 지역은 중과 주택수 판단시 제외되며, 이 지역들의 경우에는 기타지방의 경우와 같이 3억원(양도당시:국세청 기준시가)을 초과하는 주택은 중과 주택수 계산시 포함한다.

<사례2> 서울시에 거주주택 1채(A), 조세특례제한법상 감면대상 임대주택 1채(B), 조세특례제한 법상 감면대상 미분양주택 1채(C), 경기도 읍 지역의 일반주택 1채(D) 모두 4채 보유시 어떻게 과세되는가?
1세대가 수도권에 4개의 주택을 소유하고 있으므로 1세대 3주택 이상에 해당한다. 이 경우 경기도 읍 지역의 일반주택이 3억원 초과한 경우라면 A주택을 먼저 양도하면 중과 대상이고, B주택이나 C주택을 먼저 양도하면 중과대상이 아니고, D주택(남양주시 등의 조정대상지역 내)을 먼저 양도하여도 중과대상이 된다.

이 사례는 거주주택 외에 또 1채의 일반주택을 가지고 있으므로 감면주택을 제외하고는 중과대상이 된다. 이 경우 거주자가 거주주택(A)과 중과제외(B·C) 주택만 가지고 있는 경우 에는 거주주택(A) 1채는 중과되지 않는다.

만약 D주택이 5년이 경과하지 아니한 상속주택인 경우인 경우라면 A·B·C·D의 주택 어느 것을 먼저 팔아도 중과하지 않는다.

또한 경기도 읍 지역의 일반주택이 3억원 이하인 경우라면 A·B·C·D의 주택 어느 것을 먼저 팔아도 중과하지 않는다.

<사례3> 2003년 10월 29일 이전(기존사업자)부터 2채(취득당시 : 기준시가 3억원 이하 국민주택) 이상 임대하고 있으나 임대사업자등록을 하지 아니한 경우는?
2003년 10월 29일 이전에 세법에 의한 사업자등록을 하고 임대주택법에 의하여 임대사업자등록을 한 경우로서 2호 이상의 국민주택을 5년 이상 임대하고, 주택가격이 국세청 기준시가 3억원 이하인 경우는 중과대상이 아니다. 그러나 임대사업자등록을 하지 아니한 경우에는 중과대상이 된다.

<사례4> 2003년 10월 30일 이후(신규사업자) 주택 1채를 구입하여 사업자등록을 하는 경우
2003년 10월 29일 대책 이후 1세대 1주택자가 주택을 구입하여 임대사업자로 등록하는 경우는 최소한 1호 이상 주택을 구입하여 5년(2018년 4월 1일 이후 : 8년) 이상 임대(임대 개시일 당시 기준시가는 6억원 이하, 수도권 밖은 3억원 이하)해야 중과대상이 아니다.

<사례5> 서울시 소재 임대주택 5채, 본인 거주주택 1채, 미혼인 자녀명의 주택 1채인 경우
1세대 7주택으로 1세대 3주택 이상에 해당된다. 이 경우 본인 거주주택(1채) 먼저 양도한 경우는 중과 대상에 해당하고, 임대주택(5채) 먼저 양도한 경우는 중과하지 않는다. 또한 미혼자녀 명의(1채) 먼저 양도한 경우에도 중과 대상이 된다.

<사례6> 서울시 소재 1주택, 성남시 소재 1주택, 천안시 소재 기준시가 3억원 이하 1주택인 경우
천안시는 수도권·광역시·세종시 이외 지역으로, 천안시 소재 주택을 제외하면 2주택으로 중과대상이 된다.

<사례7> 과천시 소재 2주택, 인천시 강화군 소재 기준시가 3억원 이하 1주택인 경우
강화군은 광역시 군지역으로, 강화군 소재 주택은 중과주택 판정시 주택수에 포함되지 아니하므로 이를 제외하면 2주택으로 중과대상이다. 또한 강화군 소재 주택을 먼저 팔면 중과대상이 아니다.

<사례8> 서울시 소재 2주택, 파주시 문산읍 소재 기준시가 3억원 이하 1주택인 경우
문산읍은 경기도 읍지역으로 중과주택 판정시 주택수에 포함되지 아니하므로 이를 제외하면 2주택으로 중과대상이다. 또한 문산읍 소재 주택을 먼저 팔면 중과대상이 아니다.

<사례9> 부산시 소재 2주택, 김해시 소재 기준시가 3억원 초과 1주택인 경우
3주택으로 먼저 양도하는 부산시 소재 2주택(해운대구 등의 조정대상지역 내)은 중과대상이다. 또한 김해시 소재 주택을 먼저 팔면 조정대상지역이 아니므로 중과대상이 아니다.

<사례10> 서울시 소재 일반주택 2채, 조세특례제한법상 감면 대상 주택 2채인 경우
4주택으로 일반주택 먼저 양도하는 경우는 중과대상이고, 나중에 양도하는 일반주택은 감면대상주택 외 1채에 해당되어 팔았으므로 중과대상이 아니다. 이 경우 감면대상 주택을 먼저 양도한 경우에도 중과하지 않는다.

<사례11> 수도권 소재 1주택, 조세특례제한법상 감면대상 3주택으로 4주택인 경우
일반주택을 먼저 양도한 경우에는 감면대상주택 외 1채에 해당되어 팔았으므로 중과대상이 아니다. 또한 감면대상주택을 먼저 양도한 경우에도 중과대상이 아니다.

<사례12> 부산광역시 소재 기준시가 3억원 이하 3주택인 경우
부산시(해운대구 등의 조정대상지역 내)는 광역시로 기준 시가에 관계없이 중과대상이 된다.

<사례13> 서울시 소재 일반주택 1채, 임대주택 1채, 5년 미경과 상속주택 1채인 경우
일반주택을 먼저 파는 경우에도 감면대상주택·상속주택외 1채에 해당되어 팔았으므로 중과대상이 아니다. 또한 감면대상주택을 먼저 팔거나 상속주택을 먼저 팔아도 중과대상이 아니다.

<사례14> 수도권 또는 광역시·세종시에 주택 1채, 그 외 지방에 주택 1채를 소유하고 있을 때 1세대 2주택에 해당되는가?
지방에 소재하는 주택의 가액이 기준시가 3억원을 초과하는 경우에만 1세대 2주택 중과 주택수에 해당되지만, 중과는 조정대상지역에 있는 주택만 해당한다.

<사례15> 수도권에 기준시가 2억원인 주택 1채, 기준시가 9천만원인 주택(정비구역으로 지정·고시된 지역에 소재) 1채 모두 주택 2채를 가진 경우 양도소득세가 중과되는가?
어떤 주택을 먼저 양도하더라도 양도세가 중과된다. 이 경우 수도권에 소재한 기준시가 1억원 이하(소형주택기준)인 주택은 1세대 2주택 양도세 중과대상에서 원칙적으로 제외되나, 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 “정비구역”으로 지정·고시된 지역에 소재하는 주택(재개발·재건축 주택)은 양도세 중과대상에 해당된다.

<사례16> 수도권에 주택 1채(기준시가 4억원)를 보유하고 있는 甲씨가 지방으로 파견발령을 받아 지방사무소가 소재한 시(市)에서 기준시가 3억원을 초과하는 주택을 취득하여 2년간 거주하고 다시 수도권의 원래 근무지로 복귀하면서 지방 주택을 양도한 경우 양도세가 중과되는가?
지방에 소재한 주택의 기준시가가 3억원을 초과하는 경우 주택수 계산에 포함되므로, 甲씨는 1세대 2주택에 해당되나, 甲씨가 양도한 주택은 중과대상에서 제외된다.
(甲씨는 근무상 형편으로 지방의 직장으로 이전하고 직장이 소재하는 시에서 주택을 취득하여 1년 이상 거주하였으 며, 甲씨가 지방파견근무가 종료된 날부터 3년 이내에 양도하였음)

<사례17> 서울시에 소재하는 조세특례제한법상 감면대상 주택 1채(기준시가 1억원 초과)와 거주주택 1채(기준시가 1억원 초과) 2채 보유시 어떻게 과세되는가?
감면대상 주택을 먼저 팔았을 경우에는 중과대상이 아니다. 또한 거주주택을 먼저 파는 경우에도 감면대상주택 외 1채에 해당되어 팔았으므로 중과대상이 아니다. 이 경우 거주주택에 대하여 일정요건(보유기간, 거주기간 등)을 충족하면 비과세도 가능하다.

끝으로 2004년 1월 1일 이후부터 지정(투기)지역에 있는 주택을 중과하여 오다가 2014년 1월 1일 이후에 폐지한바가 있다.

또한 2018년 4월 1일 이후부터 조정지역에 있는 주택을 양도하면 중과를 하도록 다시 시행하였다. 그러므로 주택의 중과는 투기과열이나 또는 미분양주택이 많아지면 정책에 따라 변동이 되고 있음을 알 수 있다.

앞으로 보유세를 높인다고 해도 주택을 팔면 중과세금이 너무 많아 당분간 팔지 않고 보유세를 더 물더라도 정책이 변동될 때까지 버티는 것도 하나의 절세 전략으로 보인다.

또한 주택의 가액에 따라 증여(직계존비속간은 5000만원 공제됨) 또는 상속(배우자공제가 5억원, 자녀공제가 5억원이므로 전부 10억원까지 공제됨)을 하여 중과에서 벗어나거나 1세대1주택 비과세를 검토해 볼만하다.

이 경우 보유기간에 따라 보유세와 양도세 및 증여세·상속세를 비교 분석 한후에 절세 전략을 짜기 바란다. 중과주택 다주택의 판정은 복잡하므로 세무전문가와 상의 후 세테크·재테크하기 바란다.

[프로필] 권 동 용
• (주)권동용평생세무교육원 대표이사/원장
• 홍익대학교 세무대학원 초빙교수
• 연세대학교 미래교육원 초빙교수
• 저서 「양도소득세실무해설」(개정증보30판, 세연T&A)

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