(조세금융신문=이정욱 기자) 서울 도심 한강변 핵심 정비사업지로 주목받는 용산정비창 전면1구역의 시공사 선정을 앞두고, 포스코이앤씨와 HDC현대산업개발 간 수주 경쟁이 본격화되고 있다.
9일 양사는 서울 용산구 한강로3가 베르가모 웨딩홀 건물 4층과 5층에 각각 홍보관을 설치하고, 오는 21일까지 운영에 돌입했다. 22일 열리는 조합 총회에서 최종 시공사가 결정될 예정이다.
◇ 핵심은 ‘용산역 지하 연결’…지상보다 지하가 더 뜨겁다
이번 수주전의 최대 관심사는 단연 ‘용산역과의 지하 연결’이다. 조합원뿐 아니라 업계 역시 누가 ‘용산게이트웨이’를 현실화할 수 있느냐에 초점을 맞추고 있다.
포스코이앤씨는 단지 북측에 위치한 ‘빅링크(Big Link)’를 통해 용산역과 국제업무지구를 직접 연결하는 지하 통로를 계획하고 있다. 설계와 동시에 교통 영향 분석, 인접 지하 구조물과의 간섭 검토 등 사전 타당성 조사를 완료한 상태로, “기획 수준이 아닌 실행 가능한 설계”임을 강조한다. 특히 향후 민자개발 등과 연계해 용산역 일대를 복합상업·비즈니스 허브로 연결하는 구조도 가능하다고 보고 있다.
반면 HDC현대산업개발은 자체 보유 중인 용산역 아이파크몰, 전면 공원 지하, 철도병원 부지 개발권 등을 무기로 제시한다. 단지 자체만 연결하는 수준이 아니라 인근 보유 자산을 하나의 지하 네트워크로 통합해 향후 ‘HDC용산타운’을 조성하겠다는 구상이다. 30년간 장기 운영하겠다는 계획도 포함됐다. 즉, 단순한 통로 설치가 아니라 용산역 지하공간의 일원화된 운영자 역할을 하겠다는 의지로 읽힌다.
양사의 지하 연결 계획은 단순한 설계 제안 수준을 넘어, 용산역과 국제업무지구를 어떻게 유기적으로 통합하느냐에 따라 조합은 물론 향후 도시계획에도 영향을 미칠 수 있다는 평가가 나온다.
◇ 분양 시점은 조합 선택…공사비 지급 방식은 차별화
포스코이앤씨와 HDC현산은 모두 조합이 원하는 시점에 맞춰 선분양(골든타임 분양) 또는 후분양을 유연하게 선택할 수 있다는 입장을 밝혔다. 하지만 공사비 지급 방식에서는 양사 간 명확한 차이를 보였다.
포스코이앤씨는 ‘분양 수익금 내 기성불’을 제안했다. 이는 조합이 분양을 통해 확보한 수입 범위 내에서 공사 진척률(기성률)에 따라 공사비를 지급하는 방식이다. 특히 착공 후 18개월간 공사비 지급을 유예하고, 자체 자금으로 공사를 진행하겠다는 조건도 내세웠다. 조합의 초기 자금 부담을 최소화하겠다는 전략이다.
반면 HDC현대산업개발은 분양 수입 여부와 무관하게 공정률에 따라 공사비를 지급받는 ‘기성불’ 구조를 제시했다. 대신 시공 품질을 담보하기 위해 전체 공사비의 10%는 준공 2개월 후에 지급받겠다는 조건을 내세워, 준공 이후 품질관리 강화에 방점을 뒀다.
◇ 고급화 전략·이주비 조건도 변수
두 건설사는 고급화 전략에서도 차별화를 시도하고 있다. 포스코이앤씨는 덴마크 조명 브랜드 ‘베르판’, 독일 명품 창호 ‘슈코’, 양태오 디자이너가 설계한 펜트하우스 등을 통해 개별 사양의 고급화를 강조했다. 반면 HDC현산은 SMDP, LERA, CBRE, 삼성물산 리조트 등 글로벌 파트너들과의 협업을 통해 설계부터 조경까지 일관된 고급화 기조를 내세웠다.
조합 내에서는 “포스코는 평형별로 고급 사양이 상이한 반면, 현산은 사양을 통일감 있게 적용했다”는 의견도 나오고 있다.
이주비와 관련해서는 양측 모두 “기본 이주비는 시공사 보증 없이 은행 담보만으로 조달 가능하다”고 밝혔다. 다만 추가 이주비의 경우, 대지 설정 문제로 조합이 직접 대출받기 어려워 시공사가 별도로 대여해주는 방식이 필요하다는 공통 인식을 공유했다.
순공사비와 제경비 항목도 경쟁 요소다. HDC현산은 자사 순공사비 비율이 98.8%로, 포스코이앤씨(91.1%)보다 높다고 강조했다. 한남4구역 사례에서 삼성물산이 97.1%, 현대건설이 98.5%를 제시했던 전례를 들며, 자사 시공 품질이 동급 이상이라는 점을 부각했다.
◇ 현장 열기 뜨겁다…1:1 마크에 대표 방문까지
양사 모두 홍보관 내부에 조합원 전용 1:1 상담 라운지를 마련해 사업 조건을 상세히 설명하고 있다. VR을 통한 조망 체험, 평면도 기반 실내 구성 시뮬레이션 등도 체험할 수 있도록 준비돼 있다.
HDC현산은 정주영 회장의 육성을 담은 홍보 자료를 활용했고, 포스코이앤씨는 창업주 박태준 회장의 완벽주의 정신을 부각하며 기업 철학까지 전달하는 방식으로 맞섰다.
양사 대표도 현장 행보에 나섰다. 정경구 HDC현산 대표는 9일 홍보관을 직접 방문했고, 정희민 포스코이앤씨 대표도 현장 방문을 준비 중인 것으로 전해졌다.
오는 22일 조합 총회를 통해 최종 시공사가 결정되면, 용산정비창 전면1구역은 한강변 랜드마크 개발의 구체적 윤곽을 드러내게 된다. 조합의 선택에 따라 향후 용산 중심축 개발의 방향성도 달라질 수 있다는 점에서 업계의 관심이 쏠리고 있다.
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