[이슈체크] 서울 아파트값 25개구 중 도봉만 ‘보합’…9·7 대책 이후 과열 ‘불씨’ 번졌다

성동 0.59%·마포 0.43%·송파 0.35% 급등…정부 ‘3중 관리’ 시급
강북·강남 동반 상승세 이어 전세 불안 겹쳐 시장 충격 우려 커져

(조세금융신문=이정욱 기자) 서울 아파트값이 사실상 전체 25개 자치구에서 동반 상승하며 다시 급등 조짐을 보이고 있다. 도봉구만 보합을 기록했을 뿐 나머지 24개구가 일제히 오르면서 ‘9·7 대책 이후 최대 위기’라는 경고가 시장 안팎에서 쏟아지고 있다.

한국부동산원이 9월 4주(9월 22일 기준) 전국 주간 아파트가격 동향을 조사한 결과, 서울 25개 자치구 중 도봉구를 제외한 전 지역에서 상승세가 나타났다. 매매가격은 전주 0.12%에서 0.19%로, 전세가격은 0.07%에서 0.09%로 확대되며 반등세가 가팔라졌다.

가장 두드러진 상승률은 성동구로 0.59% 급등했다. 금호·행당동 등 역세권 단지를 중심으로 매수세가 몰린 영향이다. 이어 마포구(0.43%), 송파구(0.35%), 강동구(0.31%), 용산구(0.28%), 양천구(0.28%) 순으로 강세를 보였다. 반면 도봉구는 0.00%로 보합에 머물렀고, 중랑(0.01%), 금천(0.02%), 강북(0.03%) 등은 미미한 오름세에 그쳤다. 구로구 역시 0.06%에 불과했다. 이로써 성동과 도봉의 주간 상승률 격차는 0.59%p에 달하며, 강남·강북 간 온도차가 뚜렷하게 드러났다.

상승세의 가속도도 확인됐다. 송파 0.19→0.35(+0.16%p), 성동 0.41→0.59(+0.18%p), 용산 0.12→0.28(+0.16%p), 마포 0.28→0.43(+0.15%p) 등으로 전주 대비 상승 폭이 크게 확대됐다. 강남 11개구는 평균 0.20%, 강북 14개구는 평균 0.17% 올라 양 축이 동시에 달리는 양상이다.

전세시장도 들썩였다. 송파구가 0.26%, 서초구가 0.25% 오르며 전세가격 강세를 주도했고, 강동(0.16%), 양천(0.13%), 용산(0.12%)도 뒤를 이었다. 매매와 전세가 동시에 뛰면서 무주택·청년·신혼부부 등 실수요층의 주거 부담이 더욱 가중되는 상황이다.

서울 아파트값의 전방위 상승은 단순한 계절적 요인이나 일시적 회복으로 설명하기 어렵다. 불과 석 달 전만 해도 6·27 가계부채 관리 강화 대책으로 시장은 한 차례 ‘냉각기’를 거쳤다. 하지만 9·7 대책이 발표되면서 규제 완화 신호가 시장에 퍼졌고, 억눌려 있던 수요가 봇물처럼 터져 나온 모양새다.

특히 시장이 가장 민감하게 반응한 부분은 ‘재건축·대단지·역세권’이었다. 금호·행당동, 잠실·가락동, 목동, 이촌동 등 전형적인 선호 입지에서 거래가 이어지며 곧바로 가격 반등으로 연결됐다. 여기에 금리 인하 기대감, 공급 부족 우려까지 더해지면서 매수 심리가 한층 달아올랐다.

강북권도 예외는 아니다. 마포·용산·성동 등 이른바 ‘마·용·성’ 지역은 전통적으로 강남과 맞먹는 수요를 흡수하는 대체지다. 이번 주 통계에서 성동구가 0.59%, 마포구가 0.43% 오른 것은 강남권 못지않은 과열 신호로 읽힌다.

수도권에서도 불씨는 번졌다. 성남 분당구는 0.64% 올라 수도권 전체에서 가장 가파른 상승률을 기록했다. 광명(0.24%), 과천(0.23%) 역시 서울 접근성과 개발 모멘텀을 바탕으로 강세를 보였다. 서울발 과열 분위기가 경기도 핵심 지역으로 확산되는 전형적인 ‘확산 국면’이 관측된다.

문제는 전세시장과의 동조화다. 통상적으로 매매가격이 오르면 전세 수요가 줄어드는 흐름이 나타나지만, 이번에는 반대로 매매와 전세가 동시에 뛰고 있다. 이는 공급 부족에 대한 불안 심리와 갭투자 움직임이 얽혀 있기 때문이다. 송파·서초·강동 등 강남권 전세가격이 일제히 치솟으면서, 서민·중산층의 체감 고통은 더욱 커지고 있다.

전문가들은 이번 현상을 ‘정책 신호 혼선’으로 진단한다. 김인만 부동산경제연구소장은 “정책 신호가 엇갈리면서 과열의 불씨가 한 번에 번졌다”며 “지금은 비상사태라는 인식이 필요하다”고 경고했다. 그는 “9·7 대책 이후 시장이 풀린다고 받아들여지면 강남·재건축 중심으로 연쇄 상승이 나타나고, 전세 압박과 수급 불안이 겹칠 수 있다”며 “정부가 기대 심리를 꺼뜨리고 핵심지 과열 억제와 비핵심지 보호를 동시에 추진해야 한다”고 강조했다.

부동산 업계에선 “6·27 대책으로 눌러놨던 수요가 9·7 대책으로 다시 살아났다”는 평가가 지배적이다. 결국 규제 강화와 완화가 맞물리며 일관성 없는 정책 메시지가 시장 불안을 키우고 있다는 지적이다.

시장에서는 세 가지 대응책이 거론된다.

강남권·재건축 단지 등 특정 지역에는 ‘핀포인트 규제’를 적용해 LTV·DSR을 세밀하게 조정하고 이상거래 모니터링을 강화해야 한다는 주장이다.

전세시장 불안에 대응하기 위해 공공 전세 물량 확대와 보증·대출 제도 보완 등 실수요층 지원책이 필요하다는 의견이 나온다.

9·7 대책 이후 공급 계획이 뚜렷하지 않다는 불안감을 해소하기 위해 분양가·기본형 건축비 관리와 무주택·청년층 가점 보완이 병행돼야 한다는 지적이다.

전문가들은 특히 ‘과열 신호 시 즉각 대응한다’는 원칙을 정부가 공식화해야 한다고 강조한다. 주간 단위로 시장을 점검하고 브리핑을 통해 투명하게 알리는 ‘룰 기반 정책 커뮤니케이션’이 필요하다는 것이다.

결국 도봉구를 제외한 서울 24개구의 전방위 상승은 정부 정책에 대한 시장의 극도로 민감한 반응을 보여준다. 억눌려 있던 수요가 한순간에 분출되면서 매매와 전세가 동시에 불안해졌고, 그 여파가 수도권까지 확산되며 연말 시장 불안이 더욱 커질 수 있다는 우려가 제기된다.

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