(조세금융신문=고승주 기자) 조세심판원이 임차주택과 재건축주택을 둘 다 사들이면서 일시적 2주택 조항을 이용해 1세대 1주택 비과세를 받으려고 한 건 부당하다고 판단했다(조심 2025중1256, 2025.06.27.).
심판원은 청구인 A씨가 1주택자가 재건축주택에 입주하기 위해 조합원입주권을 입주한 경우 종전 주택 매각 시 1세대 1주택 비과세를 적용해야 한다는 심판청구에 대해 기각결정을 내렸다.
무주택자였던 A씨는 2009년 5월 경기도 모 임차주택에서 살다가 2014년 12월 자신의 배우자 명의로 서울시 내 재건축조합이 결성된 주택 1채를 매입했다. 표면적 이유는 서울에서 살기 위해서 였다.
A씨는 2017년 9월 14일 자신이 살고 있던 경기도 임차주택을 샀는데, 이 시점에서 2주택자가 되었다. 왜냐하면 서울 주택은 재건축조합이 결성된 거지 재건축주택으로 확정(인가)받은 것이 아니었기 때문이다. A씨가 보유한 서울 주택이 재건축주택으로 인가된 건 A씨가 2주택자가 된지 약 열흘 후인 2017년 9월 25일이었다. 그러면서 서울 주택은 조합원 입주권(주택 1채로 계산)으로 바뀌었다.
A씨는 2023년 8월 10일 경기도 집을 팔면서 1세대 1주택 비과세를 신청했는데, 경기도 집은 자신이 서울 재건축 집에 살기 위해 임시로 산 집으로 일시적 2주택에 해당하니 1세대 1주택 비과세 대상이란 이유에서였다.
또한, 무주택자가 임차주택에서 5년 이상 살다가 매입하여 판 집은 보유‧거주 기간 제한없이 1세대 1주택 대상이라고도 주장했다.
국세청은 받아들이지 않았는데, 1세대 1주택 비과세는 1주택자가 요건에 맞춰 보유‧거주하였을 경우 주는 혜택인데, A씨 세대는 2017년 9월 14일부로 1주택이 아닌 2주택자가 되었고, 그 중 한 채를 2023년 8월에 팔았으니 비과세 대상이 아니라는 이유에서다.
국세청은 A씨가 보유 주택 중 한 곳이 2017년 9월 25일 재건축 인가를 받기는 했지만, 그건 2주택자가 된 후의 일이라고 지적했다. 재건축은 인가를 받아야 확정되는 건데, 2주택자가 된 시점은 2017년 9월 14일의 일이고, 재건축 인가 시점은 2017년 9월 25일이니 재건축 때문에 다른 집을 마련해야 한다는 A씨의 주장은 맞지 않다는 취지다.
A씨는 서울 주택 재건축 완공 후 우리가 서울 주택으로 이사하면, 서울에서 살기 위해 임시로 경기도에서 살았다는 셈이 되니 일단 비과세 주고, 만일 우리가 서울 주택으로 이사하지 않으면 그 때 비과세 혜택을 가져가면 되지 않느냐고 주장했다.
심판원은 국세청 판단이 맞다며 A씨 청구를 기각했다.
일시적 2주택 제도의 기본 틀은 1주택자가 살면서 재건축 등의 사유로 불가피하게 2주택이 된 사람을 보호하기 위해서이며, 주택을 두 채 사서 양도차익을 보려는 사람에게 주기 위함이 아니다.
자기가 살고 있는 집이 재건축 ‘인가’가 나서 지금 집에서 살고 싶어도 불가피하게 다른 집에 이사 가서 살아야 하거나(소득세법 시행령 제156조의2 제5항), 더불어 1주택자가 보유한 주택이 재건축 인가가 나서 불가피하게 1주택 보유와 조합원입주권이 같이 존재하게 된 경우 1주택이란 실질은 부합하기에 1주택 비과세 혜택(소득세법 시행령 제156조의2 제3항)을 준다. 소득세법 시행령 제156조의2 제5항의 경우로 1세대 1주택 혜택을 받으려면, 자기 집이 재건축이 되어 재건축 인가일 이후 대체주택을 취득해 1년 이상 거주하고, 재건축 주택이 완성된 후 3년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사해 1년 이상 거주하고, 대체 주택은 재건축 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 팔아야 한다.
A씨의 경우는 보유주택이 재건축 인가도 나기 전에 주택을 하나 더 사서 2주택자가 되었고, 설령 재건축 인가 후 대체 주택을 샀어도 재건축 주택 거주 요건에 해당하지 않아 1세대 1주택 혜택을 받을 수 없다.
A씨 세대가 1주택‧1조합원 입주권을 보유하게 된 계기도, 2주택을 보유하다가 그중 1주택이 조합원 입주권으로 전환되어서 보유하게 된 거지, 자기가 보유한 1주택을 양도하기 전에 일시적으로 조합원입주권을 소유하게 된 경우에 해당하지 않는다.
이에 따라 심판원은 “처분청이 쟁점주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 특례를 적용할 수 없다고 보아 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 없다고 판단된다”며 청구 기각 결정을 내렸다.
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